AndréHeid von der Heid Immobilien GmbH erklärt: Warum hohe Mieten Ihre größte Schwachstelle sein können
(ots) - Rendite von 8 Prozent, volle Vermietung, laufende Einnahmen: Für viele Gewerbeinvestoren klingt das nach Stabilität. Immobiliengutachter André Heid erklärt, warum hohe Mieten trotzdem kritisch geprüft werden müssen, welche Risiken in Exposés oft verborgen bleiben und wie die Heid Immobilien GmbH Eigentümern zu belastbaren Bewertungen verhilft.
Auf dem Papier wirkt eine Gewerbeimmobilie mit hohen Mieteinnahmen oft wie ein solides Investment. Die Zahlen stimmen, die Fläche ist vermietet, der laufende Ertrag scheint planbar. Für Gewerbeinvestoren, Bestandshalter und Asset Manager entsteht dadurch schnell der Eindruck, dass der Wert des Objekts verlässlich ist. Doch genau dieser Eindruck kann trügerisch sein. Denn nicht jede starke Mietzahl steht auch für einen gesunden Immobilienwert. „In der Praxis sehen wir immer wieder, dass hohe Mieteinnahmen vorschnell als Sicherheitsmerkmal verstanden werden. Dabei können sie genau der Punkt sein, an dem eine Bewertung kritisch hinterfragt werden muss“, sagt André Heid.
„Ein Immobilienwert muss belastbar sein. Wer nur auf die aktuelle Miete schaut, übersieht schnell, ob diese Einnahmen auch wirklich dauerhaft tragfähig sind“, betont er. Als Immobiliengutachter und Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH kennt André Heid solche Fälle ausder täglichen Bewertungspraxis. Das Unternehmen zählt mit über 6.000 Bewertungen jährlich und mehr als 50 Standorten bundesweit zu den großen unabhängigen Sachverständigenbüros in Deutschland. Bewertet wird nicht nach Bauchgefühl oder Verkaufslogik, sondern nach nachvollziehbaren fachlichen Kriterien.
Der Denkfehler: Hohe Miete gleich hoher Wert
Der Ertragswert einer Gewerbeimmobilie basiert wesentlich auf der Nettokaltmiete. Wer jetzt denkt:„Je höher die Miete, desto höher der Wert“, übersieht jedoch einen entscheidenden Punkt. Denn der Markt bewertet nicht nur die aktuelle Miete, sondern vor allem ihre Nachhaltigkeit.
Eine Büroimmobilie in einer B-Lage, die 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, während der Markt bei 12 Euro liegt, ist deshalb nicht automatisch eine Erfolgsgeschichte. Sie kann auch ein Zeithorizontproblem sein. Läuft der Mietvertrag aus, endet im Zweifel nicht nur ein Vertrag – sondern das gesamte bisherige Ertragsmodell. „Eine hohe Miete ist nur dann wertsteigernd, wenn sie am Markt auch dauerhaft durchsetzbar ist. Alles andere ist kein Sicherheitsmerkmal, sondern ein Risiko, das in der Bewertung sauber abgebildet werden muss“, erklärt André Heid von der Heid ImmobilienGmbH. Die folgenden vier Risiken sind dabei besonders relevant.
Über-Markt-Miete und Mietabfall bei Verlängerung
Wenn ein Bestandsmieter am Ende seiner Laufzeit neu verhandelt oder auszieht, prallt der Eigentümer auf die tatsächliche Marktmiete. Was während der Vertragslaufzeit noch wie ein stabiler Ertrag aussieht, kann sich dann schnell relativieren. Liegt die bisherige Miete deutlich über dem Markt, entsteht der Wertverlust nicht plötzlich – er war bei nüchterner Betrachtung von Anfang an angelegt.
Wer dieses Risiko vor dem Ankauf nicht berücksichtigt, zahlt im Zweifel doppelt: erst über einen zu hohen Kaufpreis und später über den Wertverfall, wenn die Einnahmen auf das realistische Marktniveau zurückfallen. „Eine Über-Markt-Miete ist kein Bonus, den man einfach in die Zukunft fortschreiben kann. Sie muss als Risiko bewertet werden – vor allem dann, wenn die Restlaufzeit kurz ist und der Markt diese Miete heute nicht mehr trägt“, erklärt André Heid.
Wenn ein einzelner Mieter das gesamte Ertragsmodell trägt
Eine Gewerbeimmobilie mit einem einzigen Ankermieter– sei es ein Filialunternehmen, ein Logistikdienstleister oder eine Behörde – kann jahrelang sehr attraktive Renditen liefern. Solange der Mietvertrag läuft, wirkt das Objekt stabil, übersichtlich und gut kalkulierbar. „Ein einzelner starker Mieter kann auf den ersten Blick Sicherheit vermitteln. In der Bewertung müssen wir aber immer fragen, was passiert, wenn genau dieser Mieter wegfällt“, erklärt André Heid von der Heid Immobilien GmbH.
Denn dann steht der Eigentümer nicht mit einer halb leeren Immobilie da, sondern im schlimmsten Fall mit einer vollständig leeren. Besonders kritisch wird es, wenn das Objekt stark auf die Nutzung dieses Mieters zugeschnitten ist. Der Markt für Nachmieter in derselben Nutzungsklasse ist selten bereit, dieselben Konditionen zu zahlen. Aus einem scheinbar stabilen Investment wird dann ein konzentriertes Ertragsrisiko.
Wenn Vollvermietung nur durch Zugeständnisse entsteht
In angespannten Verhandlungen gewähren Eigentümer häufig mietfreie Zeiten, übernehmen Ausbaukosten oder akzeptieren niedrigere Einstiegsmieten, nur damit ein Objekt als vollvermietet gilt. Solche Zugeständnisse, auch Incentives genannt, sind im Gewerbeimmobilienmarkt nicht ungewöhnlich. Für die Bewertung werdensie aber problematisch, wenn sie die tatsächliche Ertragslage überdecken.
„Vollvermietung allein sagt noch nichts darüber aus, wie belastbar die Einnahmen wirklich sind“, erklärt André Heid von der Heid Immobilien GmbH. Was auf dem Papier stabil wirkt, kann bei genauer Prüfung deutlich schwächer aussehen: Eine Vermietungssituation basiert dann nicht allein auf regulären Mieteinnahmen, sondern auf Sonderkonditionen, die den Zahlungsstrom verzerren. Fallen diese Incentives im nächsten Zyklus weg oder müssen erneut gewährt werden, zeigt sich, ob das Ertragsmodell tatsächlich trägt.
Wenn der Kapitalisierungszins das Risiko zu niedrig abbildet
Der Liegenschaftszins, in der Fachsprache auch Kapitalisierungsrate genannt, bildet das Risikoprofil einer Immobilie ab. Je unsicherer die künftigen Einnahmen sind, desto höher muss dieses Risiko in der Bewertung angesetzt werden. Eine über dem Markt liegende Miete mit kurzer Restlaufzeit bedeutet deshalb nicht nur hohe aktuelle Einnahmen, sondern auch ein erhöhtes Bewertungsrisiko.
„Der Kapitalisierungszins ist kein technisches Detail, sondern einer der größten Hebel in der Bewertung“, betont André Heid. Wird beim Ankauf mit einem zu niedrigen Kapitalisierungssatz gerechnet, erscheint die Immobilie auf dem Papier wertvoller, als sie unter realen Marktbedingungen ist. Der Eigentümer hat dann womöglich zu teuer gekauft – ganz unabhängig davon, was die laufenden Kontoauszüge zunächst zeigen.
Was ein unabhängiges Gutachten sichtbar macht
Genau an diesem Punkt setzt die Arbeit der Heid Immobilien GmbH an. Ein nach ImmoWertV erstelltes Verkehrswertgutachten bewertet nicht nur die aktuelle Ist-Miete, sondern stellt ihr die nachhaltig erzielbare Marktmiete gegenüber, in der Bewertung auch Estimated Rental Value, kurz ERV, genannt. Dadurch wird sichtbar, ob die heutigen Einnahmen dauerhaft tragfähig sind oder ob sie bei Vertragsende, Mieterwechsel oder Leerstand neu bewertet werden müssen.
„Ein gutes Gutachten zeigt nicht nur, was eine Immobilie heute einbringt. Es zeigt, welche Risiken in diesen Einnahmen stecken und wie belastbar der Wert unter realistischen Marktbedingungen ist“, erklärt André Heid. Für Investoren, Asset Manager und Bestandshalter entsteht dadurch eine Entscheidungsgrundlage, die über die reine Renditebetrachtung hinausgeht. Es geht nicht um Absicherung auf dem Papier, sondern um Transparenz für Entscheidungen, die auch in zehn Jahren noch tragen.
Fazit: Hohe Mieteinnahmen sind kein Beweis für einen gesunden Wert
Hohe Mieteinnahmen können ein starkes Argument sein – aber nur dann, wenn sie auch am Markt dauerhaft tragfähig sind. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht: „Wie viel Miete zahlt der Mieter heute?“, sondern: „Was zahlt der Markt, wenn dieser Vertrag endet?“ Genau in dieser Differenz liegt das Risiko. Wer Gewerbeimmobilien professionell bewertet, muss dieses Risiko sichtbar machen. Nicht erst beim Verkauf, nicht erst bei der Anschlussfinanzierung, sondern bevor eine Entscheidung getroffen wird. Denn ein belastbarer Immobilienwert entsteht nicht aus optimistischen Annahmen, sondern aus einer unabhängigen Analyse dessen, was der Markt tatsächlich trägt.
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Ruben Schäfer
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Datum: 21.05.2026 - 11:30 Uhr
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