Oliver Fischer: Die größten Fehler beim Immobilienkauf–und warum sie gerade heute besonders teuer sind
(ots) - Erst- und Zweitinvestoren starten häufig mit großen Erwartungen in ihre Immobilieninvestition – und übersehen dabei entscheidende Risiken. Immobilienexperte Oliver Fischer erklärt, welche Denkfehler heute besonders kostspielig sind und worauf es beim Einstieg in den Immobilienmarkt wirklich ankommt.
Kaum eine Kapitalanlage wirkt so greifbar wie die eigene Immobilie. Gerade junge Berufstätige und erste Investoren verbinden damit den Wunsch nach Vermögensaufbau, finanzieller Sicherheit und mehr Unabhängigkeit vom klassischen Angestelltenverhältnis. Die Vorstellung, mit dem richtigen Objekt ein stabiles Fundament für die Zukunft zu schaffen, erscheint nachvollziehbar und realistisch. Gleichzeitig haben sich die Rahmenbedingungen spürbar verändert. Vor allem im Finanzierungsumfeld sind die Anforderungen an Planung und Kalkulation deutlich gestiegen. Wer hier mit vereinfachten Annahmen startet, gerät schnell unter Druck. Aus anfänglicher Euphorie werdenUnsicherheit und Zweifel, wenn Zeitpläne nicht halten oder Kosten aus dem Ruder laufen. „Viele unterschätzen, wie komplex und vielschichtig der Immobilienhandel tatsächlich ist. Ohne fundierte Marktkenntnis und klare Prozesse entsteht schnell ein Verlustgeschäft“, warnt Immobilienexperte Oliver Fischer.
Genau an diesem Punkt setzt Oliver Fischer an. Seitüber 4 Jahrzehnten ist er selbst aktiv im Immobilienhandel tätig und hat mehrere tausend Wohneinheiten vom Einkauf über die Aufbereitung bis zum Verkauf begleitet. Sein Ansatz basiert nicht auf kurzfristigen Trends, sondern auf strukturierten Abläufen, sauberer Kalkulation und einer klardefinierten Zielgruppe. „Der entscheidende Unterschied liegt darin, den gesamten Prozess strategisch zu denken, vom Einkauf bis zum Exit. Wer diszipliniert vorgeht, kann Risiken deutlich reduzieren“, erklärt Fischer. Aus der Zusammenarbeit mit Erst- und Zweitinvestoren weiß er, welche Denkfehler sich immer wiederholen und weshalb sie gerade heute besonders teuer werden. Die folgenden Abschnitte zeigen, welche typischen Immobilienfehler Anleger vermeiden sollten und worauf es beim Einstieg wirklich ankommt.
Fehler im Einkauf: Wenn der Preis wichtiger ist als die Strategie
„Der größte Fehler passiert fast immer am Anfang“, sagt Oliver Fischer. „Viele Einsteiger konzentrieren sich auf den möglichst günstigen Kaufpreis und glauben, damit sei die wichtigste Hürde bereits genommen. Doch ein niedriger Preis allein macht noch keinen guten Deal.“ Gerade Erst- und Zweitinvestoren lassen sich von vermeintlichen Schnäppchen leiten. Ein attraktiver Quadratmeterpreis oder ein renovierungsbedürftiges Objekt mit Abschlag wirken wie eine Gelegenheit. Was dabei häufig fehlt, ist eine fundierte Analyse von Lage, Nachfrage und realer Marktgängigkeit. Wer nur auf den Preis blickt, übersieht schnell, ob das Objekt überhaupt zur späteren Käuferzielgruppe passt oder ob es strukturelle Schwächen aufweist, die sich später kaum korrigieren lassen.
Nach Fischers Erfahrung beginnt ein professioneller Immobilienkauf deshalb nicht mit dem Objekt, sondern mit einer klar definierten Zielgruppe. Wer verkaufen möchte, muss bereits beim Einkauf wissen, für wen die Immobilie gedacht ist, welche Ausstattungsmerkmale gefragt sind und in welchem Marktsegment tatsächlich Nachfrage besteht. „Ein Investment steht und fällt mit sauberer Recherche und klaren Prozessen. Wer aus dem Bauchgefühl heraus kauft, ohne Markt und Zielgruppe genau zu prüfen, erhöht sein Risiko erheblich“, erklärt der Immobilienexperte. Ohne diese strategische Vorarbeit werden Mängel, rechtliche Besonderheiten oder unrealistische Annahmen zur späteren Positionierung häufig übersehen. Der vermeintlich günstige Einstieg entwickelt sich dann nicht selten zur langfristigen Belastung.
Fehlkalkulation und fehlende Exit-Strategie: Wenn die Zahlen nicht tragen
Selbst ein gut ausgewähltes Objekt kann zum Problem werden, wenn die wirtschaftliche Planung nicht stimmt. „Die Rechnung geht nur dann auf, wenn alle Kosten realistisch und mit ausreichendem Puffer kalkuliert werden“, betont Oliver Fischer. Gerade Investoren, die in Zeiten niedriger Zinsen erste Erfahrungengesammelt haben, unterschätzen häufig, wie sensibel Immobiliengeschäfte auf veränderte Finanzierungskonditionen reagieren. Steigende Zinsen, zurückhaltendere Banken und strengere Bonitätsprüfungen wirken sich unmittelbar auf Liquidität und Rendite aus. Wer hier zu optimistisch plant, gerät schneller unter Druck, als ihm bewusst ist.
Hinzu kommen Nebenkosten, Modernisierungsaufwand, mögliche Verzögerungen im Ablauf und nicht einkalkulierte Reserven. Nach Fischers Erfahrung scheitern viele Deals nicht am Objekt selbst, sondern an zu knappen Zeitplänen und fehlender finanzieller Sicherheit. „Ich sehe immer wieder, dass Kaufnebenkosten, Instandhaltungsmaßnahmen oder längere Vermarktungsphasen unterschätzt werden. Ohne ausreichende Liquiditätspuffer kann das schnell zu Engpässen führen“, erklärt der Immobilienexperte. Kritisch wird es insbesondere dann, wenn keine klar definierte Exit-Strategie vorliegt. Wer beim Einstieg nicht präzise plant, wie das Objekt im jeweiligen Marktumfeld veräußert werden soll, verliert Handlungsspielraum und reagiert nur noch auf äußeren Druck statt strategisch zu agieren.
Marktveränderung ignorieren: Alte Denkmuster treffen auf neue Realitäten
„Wer glaubt, das Wissen aus der Boomphase lasse sich heute unverändert anwenden, erlebt häufig eine unangenehme Überraschung“, sagt Oliver Fischer. Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar gewandelt. Neben wirtschaftlichen Entwicklungen prägen vor allemstrukturelle Veränderungen das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Der demografische Wandel führt dazu, dass zunehmend ältere Eigentümer ihre Immobilien veräußern. Dadurch gelangen verstärkt renovierungs- oder sanierungsbedürftige Objekte auf den Markt. Für Investoren entstehen Chancen, gleichzeitig steigen jedoch die Anforderungen an Marktkenntnis und Bewertungskompetenz.
Parallel dazu haben regulatorische Vorgaben und energetische Anforderungen an Bestandsimmobilien zugenommen. Gesetzliche Rahmenbedingungen verändern sich kontinuierlich und beeinflussen Aufwand, Planung und Wirtschaftlichkeit. „Heute reicht es nicht mehr aus, nur auf steigende Preise zu setzen. Wer erfolgreich investieren will, muss Marktmechanismen verstehen und Entwicklungen frühzeitig einordnen können“, betont Fischer. Ein Investment, das auf veralteten Annahmen basiert, kann schneller an Wirtschaftlichkeit verlieren, als vielen Anlegern bewusst ist. Wer die veränderten Rahmenbedingungen ignoriert, riskiert Fehlentscheidungen – nicht aus mangelnder Motivation, sondern aus fehlender Anpassung an die aktuelle Marktsituation.
Plan B Vermietung– kein Selbstläufer
Viele Anleger betrachten die Vermietung als automatische Absicherung, falls sich ein geplanter Verkauf verzögert oder nicht wie erwartet realisieren lässt. „Die Annahme, man könne ein Objekt im Zweifel einfach vermieten, greift oft zu kurz“, erklärt Oliver Fischer. Denn nicht jede Immobilie ist gleichermaßen für den Mietmarkt geeignet. Lage, Zustand, Zielgruppe und laufender Verwaltungsaufwand müssen ebenso berücksichtigt werden wie rechtliche Rahmenbedingungen und mögliche Instandhaltungspflichten.
Hinzu kommt, dass eine Vermietung eigene Anforderungen an Zeit, Organisation und Liquidität stellt. Mieterwechsel, Leerstand oder unerwartete Reparaturen können die Wirtschaftlichkeit deutlich beeinflussen. „Wer Vermietung lediglich als Notlösung einplant, ohne sie strategisch vorzubereiten, riskiert zusätzliche Belastungen“, so Fischer. Eine tragfähige Investitionsentscheidung sollte daher nicht auf der Hoffnung basieren, dass sich jedes Objekt problemlos alternativ nutzen lässt, sondern auf einer von Beginn an durchdachten Gesamtstrategie.
Bewährte Erfolgsprinzipien: So geht Oliver Fischer systematisch vor
Für Oliver Fischer beginnt ein erfolgreiches Immobiliengeschäft nicht mit einem vermeintlichen Schnäppchen, sondern mit einer klaren Strategie. „Die entscheidende Frage lautet immer: Für wen ist dieses Objekt geeignet und wie passt es in einen sauberen Gesamtprozess?“, erklärt er. Statt spontan zuzugreifen, setzt er auf strukturierte Abläufe, disziplinierte Prüfung und eine konsequente Zielgruppenorientierung.
Sein Vorgehen folgt einer klaren Logik, die er in seinem FIX&FLIP-System zusammengefasst hat: Analyse der Nachfrage, sorgfältige Auswahl des Objekts, realistische Planung und strukturierte Umsetzung. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf. „Wer Prozesse einhält und Entscheidungen nicht aus dem Bauch heraus trifft, reduziert Risiken erheblich“, so Fischer. Für Erst- und Zweitinvestoren bedeutet dasvor allem eines: Nachhaltiger Erfolg entsteht nicht zufällig, sondern durch konsequente Vorbereitung und disziplinierte Umsetzung.
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Datum: 26.02.2026 - 10:00 Uhr
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