Die rechtliche Ausgestaltung und Regelung der Mietkaution

Die überwiegende Mehrheit aller Mietverträge wird unter der Voraussetzung einer Kautionsleistung durch den Mieter geschlossen. Aus Anlass eines aktuellen Urteils des Bundesgerichtshofes berichtet die Nürnberger Anwaltskanzlei Päch & Päch über Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien, die mit der Mietkaution zusammenhängen.
Die Rechtsgrundlage der Mietkaution ist § 551 BGB. Als Sicherheitsleistung bietet sie dem Vermieter eine Absicherung gegen Pflichtverletzungen seitens des Mieters. Hierbei kann es sich beispielsweise um versäumte Zahlungen der Miete oder Nebenkosten handeln.

Die Verpflichtung des Mieters zur Kautionszahlung geht nicht von selbst mit dem Mietvertrag einher, sondern muss gemäß § 551 BGB zwischen ihm und dem Vermieter ausdrücklich vertraglich vereinbart werden.

Ihr Umfang wird gesetzlich durch §551 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf höchstens drei Monatsmieten festgelegt. Bezugspunkt der Mietkaution ist die Nettomiete ohne Nebenkosten. Haben die Mietvertragparteien eine pauschale Warmmiete vereinbart, müssen die geschätzten Nebenkosten für die Berechnungen der zulässigen Mietkaution von dem, nicht aufgeschlüsselten, Pauschalbetrag abgezogen werden. Die Mietkaution steigt nur dann zusammen mit dem Mietzins, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Andernfalls richtet sie sich nach der ursprünglichen Miete bei Vertragsabschluss.

Gemäß § 551 Abs. II BGB ist eine Aufteilung der Mietkaution in drei aufeinanderfolgende Monatsraten gleicher Höhe zulässig. Die erste Teilrate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten. In der Praxis werden die meisten Vermieter allerdings nur dann auf einen Mietvertrag eingehen, wenn sie die gesamte Kaution bei Vertragsabschluss erhalten. Die Mietkaution gilt als geleistet, wenn der Vermieter sie tatsächlich erhalten hat.

Der Mieter sollte einen Zahlungsbeleg über die Mietkaution sicher aufbewahren und bei Barzahlungen eine Quittung vom Vermieter einfordern. Andernfalls sind im Streitfall Beweisprobleme zu erwarten.

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit gegen Vertragspflichtverletzungen des Mieters. Dementsprechend ist sie nach Maßgabe des § 551 Abs. III BGB insolvenzfest, d.h. getrennt von seinem Vermögen, bei einem Kreditinstitut anzulegen. Der Vermieter ist verpflichtet, eine verzinsliche Anlage der Kautionsleistung vorzunehmen, die wenigstens den für Spareinlagen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten üblichen Zinssatz garantiert. Mit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 wurde den Vertragsparteien gestattet, auch andere Anlageverfahren für die Mietkaution zu nutzen. In jedem Fall erhöhen die Anlageerträge die Sicherheitsleistung der Kaution und sind dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlen.

Um einem Anspruch des Mieters auf Schadensersatz wegen Zinsverlust vorzubeugen, ist dem Vermieter dringend anzuraten, die Anlage der Kautionssumme unverzüglich nach Erhalt vorzunehmen. Eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht besteht gemäß § 551 Abs. III BGB für die Vermietung von Wohnräumen in Studenten- oder Jugendwohnheimen.

Die Trennung von Vermögen und Mietkaution aufseiten des Vermieters wird vom Gesetzgeber aus Gründen des Mieterschutzes vorgeschrieben. Würde sie unterlassen, bestände für den Mieter die Gefahr, seine zeitweilig überlassene Kaution durch Zweckentfremdung oder Insolvenz des Vermieters zu verlieren. Der Bundesgerichtshof hat am 13.10.2010 entschieden, das ein Mieter erst dann verpflichtet ist, die vertraglich vereinbarte Mietkaution zu zahlen, wenn der Vermieter die insolvenzsichere Anlage des Betrages eindeutig nachweist.

Verletzt der Mieter während des Mietverhältnisses seine vertraglichen Pflichten, ist der Vermieter berechtigt, seine Ansprüche aus der Kaution zu decken. Dem Mieter obliegt in Folge die Aufstockung des Kautionsbetrages auf das ursprünglich festgelegte Niveau.

Mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution und Anlagezinsen gegenüber dem Vermieter. Dieser muss den fraglichen Betrag jedoch erst dann rückerstatten, wenn er überprüft hat, ob und in welchem Umfang nachträgliche Ansprüche gegen den Mieter vorliegen, die zur Aufrechnung mit der Kaution berechtigen. Eine generelle Rückzahlungsfrist lehnt die Rechtsprechung zugunsten der individuellen Beurteilung des Einzelfalls ab. Sofern keine Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter ersichtlich sind, wird jedoch häufig ein Zeitraum von höchstens sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses als hinreichend betrachtet. Hat der Vermieter offensichtlich keinen Anlass für eine Anspruchsprüfung, muss die Rückzahlung schneller erfolgen.

Um ihre Interessen im Streit um die Mietkaution bestmöglich durchsetzen zu können, sollten beide Mietvertragsparteien auf das kompetente Engagement eines Mietrechtsexperten vertrauen.

Die auf mietrechtliche Anliegen spezialisierte Nürnberger Kanzlei Päch & Päch steht in diesem Kontext seit vielen Jahren für ihren Mandanten ein.