Deutschland 2019 erstmals größter Investmentmarkt Europas, weltweit nur USA noch größer - Von Timo Tschammler, CEO JLL Germany
Ein Blick in die Kristallkugel war schon immer ein schwieriges
Geschäft und ist es aktuell mehr denn je. Das gilt für eine Einschätzung der
Entwicklung der großen Welt im Allgemeinen, genauso wie für die doch recht
überschaubare Welt der Immobilienwirtschaft im Besonderen.
"Made in Germany" hat Schaden genommen
"Dieselgate" und diverse Bankaffären haben nicht nur den Ruf der deutschen
Automobilindustrie und des deutschen Bankwesens in der Welt beschädigt, sondern
den unserer gesamten Ökonomie. Wie das renommierte "Trust-Barometer" der
amerikanischen Kommunikationsagentur Edelman registriert, stürzte das Vertrauen
der entwickelten Volkswirtschaften in deutsche Unternehmen innerhalb von wenig
mehr als 12 Monaten um drastische 15 Prozentpunkte auf 44 Prozent ab - weit in
die Misstrauenszone. Das internationale Qualitätssiegel "Made in Germany" hat
dadurch - hoffentlich nur temporär - merklichen Schaden genommen.
Wachstum bleibt Wachstum
Diverse Entwicklungen auch in Deutschland sind Mosaiksteine in einer Welt, die
zahlreiche Fragen aufwirft - vom Klimawandel über Migrationsdynamiken bis hin zu
kriegerischen Auseinandersetzungen und Terror. Aufgrund dieser globalen
Instabilitäten hat der IWF seine Wachstumsprognose für 2019 und auch gleich für
das kommende Jahr gesenkt. Der neuen Schätzung nach fällt das globale Wachstum
des realen Bruttoinlandsprodukts für 2019 auf 3,0 Prozent, noch im Juli lag die
IWF-Schätzung bei 3,2 Prozent. Auch für 2020 gab der Fonds eine Korrektur nach
unten auf 3,4 Prozent vor und im aktuellen Finanz-Stabilitätsbericht warnt der
IWF vor der wachsenden Anfälligkeit des weltweiten Finanzsystems.
Trotz dieser "düsteren" Prognosen ist in Panik verfallen fehl am Platz. Das
belegt ein nüchterner Blick auf die Statistik. Das Wachstum in den stark
industrialisierten Ländern und wichtigen Emerging Markets ist rückläufig. China
soll noch um 6,0 Prozent wachsen, die USA noch um 2,4 Prozent, der Euroraum
dagegen nur um 1,2 Prozent und Deutschland sogar lediglich um 0,5 Prozent.
Dennoch: Auch wenn sich die Konjunktur verlangsamt, Wachstum bleibt Wachstum -
und damit ein positiver Trend, auch in Deutschland.
Wirklich zukunftsweisende Fragen
Speziell in unserer Branche tut sich die handelnde deutsche Politik durch
irrationale Maßnahmen wie Mietpreis-Bremsen und in Berlin durch einen
Mietendeckel hervor. Phänomene, die ausländische Investoren zunehmend
kopfschüttelnd reserviert reagieren lassen. Dabei käme es heutzutage auch
ordnungspolitisch darauf an, die wirklich wichtigen, zukunftsweisenden Fragen
ins Auge zu fassen:
- Wie müssen unsere Städte in 30 Jahren aussehen, um Menschen eine
Heimat und eine sozial verträgliche Lebensgrundlage bieten zu
können? Bei der Beantwortung dieser Frage sind realistisch
pragmatische und gleichzeitig einfache Regulierungs-Vorgaben
seitens der Politik unabdingbar.
- Die Entbürokratisierung muss von zwei Seiten angegangen werden.
Eine Kernfrage: Wie kann die deutsche Vorschriften-Bürokratie in
eine sinnvolle Gesetzgebung überführt werden, die das Bauen
fördert und nicht behindert?
- Auf der anderen Seite müssen wir die Akteure dieser
Entbürokratisierung stärken: Wie kann es gelingen, unsere
Behörden ins digitale Zeitalter zu transformieren, damit Planer,
Projektentwickler und Behörden zeitnah und realitätsbezogen Hand
in Hand arbeiten können?
- Wie lässt sich die regionale Verkehrsinfrastruktur so
modernisieren, dass Klima und Verkehrsaufkommen gleichermaßen
entlastet werden?
Das sind ausgesuchte Fragen, die exemplarisch die gestaltende
Transformationsgeschwindigkeit nicht nur unserer Branche, sondern unserer
Gesellschaft und der diese Gesellschaft repräsentierenden politischen
Institutionen widerspiegeln. Von einer Entwicklung auf Augenhöhe kann in dieser
Hinsicht leider noch keine Rede sein. Das bedarf der Korrektur. Und zwar
dringend. Denn der dramatische Wandel unserer Welt ist nicht aufzuhalten. Wenn
wir diese Veränderung koordiniert mitgestalten wollen, gibt es nur einen Weg:
Wir müssen alle Institutionen in Gesellschaft, Wirtschaft und Politik umgehend
nach dem Stand unserer Erkenntnisse hochrüsten, damit der unkontrollierte Wandel
so weit wie möglich in einen geregelten Transformationsprozess überführt werden
kann.
Der Immobilienbranche geht es gut
Trotz all dieser Ungereimtheiten und Spannungsfelder: Der Immobilienbranche in
Deutschland und deren Entwicklung ist ein Prädikatszeugnis auszustellen. Der
Immobilienbranche geht es gut. Und alle Anzeichen sprechen dafür, dass dies auch
2020 und darüber hinaus so bleiben wird. Für diese These spricht das
Niedrigzins-Umfeld, das auch unter der neuen EZB-Präsidentschaft von Christine
Lagarde in absehbarer Zukunft keine Veränderungen erfahren dürfte. Was nämlich
schlecht ist für den Sparer, ist von Vorteil für den Investor. Niedrigzinsen
dynamisieren den Immobilien-Investmentmarkt einerseits und relativieren das
Crash-Risiko der hochverschuldeten EU-Länder andererseits. Für Immobilienmärkte
bedeutet dies auf jeden Fall, dass die zu erzielenden Immobilienrenditen für
institutionelle Investoren auf absehbare Zeit attraktiv, wenn nicht sogar
alternativlos bleiben. Zu diesem Zinsumfeld gesellen sich jetzt fällig werdende
Staatsanleihen, deren Kapital alternativ angelegt werden muss. Und zwar
vornehmlich in Immobilien. Wo sonst?
Es gilt jedoch auch festzustellen, dass die Investment-Rekordjahre hinter uns
liegen. Seit 2017 bewegen wir uns auf hohem Niveau seitwärts - die Preiszunahme
der Objekte herausgerechnet war der Peak am Transaktionsmarkt sogar bereits ab
2015 sichtbar, der Rückgang abgefedert nur durch die zeitgleich steigenden
Preise. Seither ist auch die Zahl der Transaktionen rückläufig, aber trotz
leichtem Rückgang bleiben die Transaktionsvolumina in ihrer Gesamtheit noch
immer auf einem sehr hohen Niveau. Bei den Immobilien-Investmentaktivitäten
belegt Deutschland in diesem Jahr europaweit mit rund 77 Mrd. Euro* sogar
erstmals Platz eins - vor Großbritannien. Weltweit betrachtet haben nur die USA
einen größeren Markt, dies allerdings mit Abstand. Gegenüber dem Vorjahr
entsprechen die 77 Mrd. Euro einem Rückgang von rund 3 Prozent. Ein Wendepunkt
ist damit aber mitnichten erreicht, denn ein höheres Volumen 2019 wurde nur
aufgrund des knappen Angebots an adäquaten Produkten verhindert. Zudem liegt das
2019er Ergebnis immer noch um fast 50 Prozent über dem zehnjährigen Mittelwert.
Und auch 2020 erwartet JLL ein Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von 70
bis 75 Mrd. Euro.
Neben den direkten Investitionen gewinnt der Weg über den Kapitalmarkt eine
immer größere Bedeutung für Investoren. Auch in Deutschland.
Unternehmensbeteiligungen bzw. Ãœbernahmen oder der Erwerb von Aktienpaketen
bieten eine interessante und lohnenswerte Alternative, um sich in Zeiten eines
knappen Angebots Immobilieneigentum zu sichern.
*Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und
Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte
Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und
Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von
Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,
Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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