Vier-Milliarden-Euro-Marke nicht erreicht - Deutscher Hotelinvestmentmarkt mit vielen Einzeltransaktionen - große Portfolien nicht im Markt

Vier Milliarden Euro wurden 2018 auf dem
deutschen Hotelinvestmentmarkt zwar nicht erreicht, wie ursprünglich
prognostiziert, aber einen Positiv-Rekord gibt es trotzdem: Noch nie
floss so viel Kapital in Hotel-Einzeltransaktionen (+12%) wie im
vergangenen Jahr: (3,0 Mrd. Euro). Die Kehrseite:
Portfoliotransaktionen schrumpften auf ein Volumen von 850 Mio. Euro,
deutlich unter den vier Vorjahren.

Mit insgesamt 3,85 Mrd. Euro (- 7 %) und 109 Transaktionen (+11%)
im Einjahresvergleich bleibt das Hoteltransaktionsvolumen auch 2018
auf einem hohen Niveau. Im Zieleinlauf Platz vier hinter den Jahren
2015, dem Allzeithoch in 2016 mit dem höchsten Portfoliovolumen und
2017, allesamt mit Ergebnissen über der Vier-Milliarden-Marke. Für
den mittel- und langfristigen Vergleich ist ein Plus zu notieren:
beim Fünfjahresschnitt sind es 7 Prozent, beim Zehnjahresschnitt 73
Prozent. Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels &
Hospitality Group: "Ja, das Ergebnis ist zum dritten Mal
hintereinander rückläufig. Nein, das deutet nicht auf ein
nachlassendes Interesse an dieser Assetklasse hin. Es ist das alte
Lied: Wenn kein entsprechendes (Portfolio-)Angebot auf dem Markt ist,
können Anleger auch nicht zum Zug kommen, weder deutsche noch
ausländische. Das ist ganz einfach. Großvolumige
Portfoliotransaktionen in dreistelliger Größenordnung gab es im
vergangenen Jahr halt nur eine, 2017 drei und 2016 sieben. Gut
kompensiert wurde dieser Mangel aber durch ein Mehr an
Einzeltransaktionen (+11 %), denn Kapital ist genügend vorhanden, die
Finanzierungkonditionen sind anlegerfreundlich." Und Giesemann
ergänzt: "Die Hotelmärkte entwickeln sich nach wie vor robust, mit
Rekordergebnissen bei Übernachtungen in fast allen großen Städten mit
stabiler Inlandsnachfrage und stetig steigender Anzahl ausländischer

Touristen, kein unwesentlicher Grund für die starke Performance der
Hotels. Das zieht ausländische Off-shore-Investoren an, mit ihrem
Kapital in Hotels mit Pachtstrukturen zu gehen."

2018 wurden insgesamt 93 Hotel-Einzeltransaktionen abgeschlossen.
Das Gros der Einzeltransaktionen lag zwischen 25 und 30 Mio. Euro.
Die Top 5 - Transaktionen kamen dabei auf ein Volumen von rund 900
Mio. Euro, darunter der Verkauf des Hilton Berlin im zweiten Quartal
für ca. 297 Mio. Euro durch ein Joint Venture von Park Hotels &
Resorts und Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) an Aroundtown. Das
Haus mit 601 Zimmer liegt direkt am Gendarmenmarkt und ist die
deutschlandweit größte jemals durchgeführte Hotel-Einzeltransaktion.
JLL war beratend auf Verkäuferseite tätig.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich gegenüber dem
Rekordjahr 2016 um 70% reduziert. Damals waren unter den 22
Portfolien mehr als eine Handvoll über 100 Millionen Euro (2018: 16
Transaktionen insgesamt und nur eine über der 100 Millionen-Marke).
Pro Investment verringerte sich die durchschnittliche Größe des
Kapitaleinsatzes auf 52 Mio. Euro (im Rekordjahr lag der Schnitt bei
123 Mio. Euro).

Das Gros der Anleger kam aus Deutschland. Mit ca. 72% aller
getätigten Transaktionen (Einzel-und Portfolios) und einem Volumen
von 2,8 Mrd. Euro haben sie gegenüber dem Vorjahr noch einmal
deutlich zugelegt. Die Aktivitäten ausländischer Investoren,
insbesondere an großen Portfolien oder Einzelobjekten in guter Lage
interessiert, mündeten 2018 lediglich in knapp 1,1 Mrd. Euro. Das
meiste Kapital floss dabei aus Großbritannien (300 Mio. Euro mit fünf
Transaktionen), gefolgt von französischen Anlegern mit rund 164 Mio.
Euro und acht Transaktionen. Off-shore Investoren aus dem Mittleren
Osten und Asien investierten mit drei Transaktionen rund 180 Mio. in
deutsche Hotelimmobilien.

Institutionelle Anleger deckten fast die Hälfte des
Hoteltransaktionsvolumens ab. Mit 46 Transaktionen bewegten sich ihre
Investments bei rund 1,8 Mrd. Euro. Auf Platz 2 und 3 folgen die
Immobiliengesellschaften mit 814 Mio. Euro (zwar nur 10
Transaktionen, aber mit Kauf des Hilton Berlin und Bristol Berlin
durch Aroundtown zwei der größten Abschlüsse) und Private Equity und
REITs mit 640 Mio. Euro (19 Transaktionen). Bei deutlich weniger lag
das Transaktionsvolumen durch Hotelbetreiber, sie kamen auf 288 Mio.
Euro und immerhin 16 Transaktionen).

Stefan Giesemann abschließend: "Wäre ausschließlich das zur
Verfügung stehende Kapital Bedingung für die Entwicklung des
Transaktionsvolumens, es wäre ein Leichtes eine Prognose abzugeben.
Eingebettet in derzeit sicherlich schwierige Rahmenbedingungen
vielfältiger und vielfach erwähnter vor allem geopolitischer und
handelspolitischer Art sind die immobilienspezifischen Fakten noch
erfreulich, das gilt auch für den Hotelinvestmentmarkt. Zwischen 3,5
und 4,0 Mrd. Euro sind auch 2019 drin. Vielleicht sehen wir bereits
im ersten Quartal den einen oder anderen größeren Abschluss, für den
es in 2018 nicht mehr gereicht hat. Die Stimmung auf dem
Hotel-Investmentmarkt ist durchweg positiv und in den derzeitigen
Prozessen können wir kein abflauendes Interesse beobachten. Im Fokus
verschiedener Investorengruppen mit unterschiedlichsten Kapitalkosten
stehen - mangels qualitativ hochwertigen und großvolumigen Produkts -
dieselben Hotelimmobilien. Dies führt zu einer Intensivierung der
Wettbewerbssituation. Allerdings könnte in der Folge durch eine
Verschiebung auf kleinere Städte das Transaktionsvolumen pro
gehandeltem Portfolio geringer werden. Einzeltransaktionen im
mittleren und unteren Bereich wird es nicht an einer hohen Dynamik
fehlen."

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt
Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5
Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in
Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von
grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.



Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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