Deutscher Logistikflächenmarkt stabil auf hohem Niveau - Dynamik durch positives Konjunkturumfeld
Im ersten Halbjahr 2017 lag der Umsatz auf dem
deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen mit rund 3,04 Mio. m²
12 % unter dem Vorjahreszeitraum. Die fünf- und zehnjährigen
Durchschnittswerte wurden um 2 % bzw. um 20 % übertroffen. Stabilen
Vermietungsumsätzen im Vergleich zum 1. Halbjahr 2016 stand ein
deutlicher Rückgang von 31 % bei Umsätzen durch Eigennutzer
gegenüber.
Die deutsche Wirtschaft befindet sich immer noch auf Kurs. Zwar
wächst sie nach aktuellen IWF-Veröffentlichungen langsamer als der
gesamte Euroraum, gleichzeitig wurde die Prognose gegenüber dem
Frühjahr jedoch leicht angehoben. Dieses positive konjunkturelle
Umfeld dynamisiert auch den Markt für Logistikflächen. Zahlreiche
Aufträge aus Industrie und Handel bestimmen nach wie vor den Absatz
an modernen Logistikflächen. Die Schubkraft der Nachfragen ist
beträchtlich. JLL geht deswegen unverändert davon aus, dass der
deutsche Lager- und Logistikflächenmarkt bis zum Jahresende weiter
auf hohem Niveau bleiben wird und zum dritten Mal in Folge ein
Umsatzvolumen von über 6 Mio. m² erzielt werden kann.
Trotz starker Neubautätigkeit kaum verfügbare Flächen in den Big 5
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg und München) fiel das Umsatzvolumen im ersten Halbjahr mit
933.000 m² um 6 % niedriger aus als in den ersten sechs Monaten des
Vorjahres. Das Niveau des fünfjährigen Mittelwertes wurde genau
erreicht.
Deutlich zugelegt hat im Jahresvergleich die Region Berlin mit +
25 %. Mit einem leichtem Plus von 6 % beendete auch die Region
München das erste Halbjahr. Den höchsten Flächenumsatz zeigten -
trotz eines Rückgangs von 17 bzw. 12 % - wie im Vorjahr die Regionen
Frankfurt (300.000 m²) und Hamburg (225.000 m²). Unter anderen trugen
die beiden größten Anmietungen dazu bei, dass die Branche Transport,
Verkehr, Lagerhaltung für 46 % des Umsatzes verantwortlich zeichnete,
bezogen auf die Größenordnung ab 5.000 m² sogar für 61 %.
Handelsunternehmen folgen mit deutlichem Abstand, ihr Anteil am
Gesamtumsatz notierte im 5-Jahresvergleich mit knapp einem Fünftel
unterdurchschnittlich.
Mit 257.000 m² wurden allein rund 43 % des Umsatzes in der
Größenordnung ab 5.000 m² in Neubauten /Projektentwicklungen
getätigt. Das Angebot kurzfristig verfügbarer großer Flächen ist als
niedrig zu bezeichnen. Denn was neu gebaut wird, ist oft bereits weit
im Voraus vorvermietet. Von den insgesamt in dieser Größenordnung im
ersten Halbjahr in den Big 5 fertiggestellten rund 400.000 m² waren
Ende Juni nur noch insgesamt 46.000 m² frei verfügbar.
Spitzenmieten zeigen sich stabil
Auch im zweiten Quartal blieben die Spitzenmieten für Lagerflächen
im Größensegment ab 5.000 m² in den untersuchten Regionen stabil. Die
höchsten Mieten werden mit 6,75 Euro/m²/Monat in München erzielt. Die
Regionen Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat), Hamburg (5,60 Euro/m²/Monat)
und Düsseldorf (5,40 Euro/m²/Monat) folgen. In Berlin ist die
Spitzenmiete mit 5,00 Euro/m²/Monat am niedrigsten.
Drittes erstes Halbjahr in Folge über 2 Mio. m² außerhalb der Big
5
2,10 Mio. m² in den ersten sechs Monaten markiert das drittbeste
Halbjahresergebnis (Flächen ab 5.000 m²)der letzten zehn Jahre
außerhalb der Big 5 Ballungsräume. Nur 2015 und 2016 lag der Umsatz
im ersten Halbjahr höher. Verglichen mit dem Vorjahreswert ist ein
Minus von 15 % zu konstatieren, der fünfjährige Durchschnittswert
wurde leicht (3 %) und der zehnjährige Mittelwert deutlich (27 %)
übertroffen. Analog zum Gesamtvolumen auf dem deutschen Lager- und
Logistikflächenmarkt zeigt sich der Vermietungsumsatz stabil. Der
starke Rückgang von 30 % beim Eigennutzerumsatz dürfte eine
Momentaufnahme bleiben: größere Eigennutzerprojekte könnten für
Belebung sorgen. Noch stärker als in den Big 5 Ballungsräumen setzen
Nutzer mit Dreiviertel des Umsatzes auf Neubauten /
Projektentwicklungen.
Mit 12 % (rund 261.000 m²) vereinte das Ruhrgebiet den größten
Umsatzanteil auf sich, mit Abstand gefolgt von Hannover/Braunschweig
(173.000 m²) und Rhein-Neckar (155.000 m²). Mit 43 % der
Flächenumsätze blieb der Umsatz außerhalb der etablierten
Logistikregionen auf ähnlichem Niveau wie in den Vorjahren.
Insgesamt dominierte die Branche Transport, Verkehr, Lagerhaltung
auch außerhalb der Big 5 die Umsatzstatistik mit 45 %. Handels- und
Industrieunternehmen folgten mit 29 % bzw. und 24 %. E-Commerce
Unternehmen trugen im ersten Halbjahr außerhalb der Big 5
Ballungsräume knapp 100.000 m² zum Umsatz bei.
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