Oliver Fischer verrät: Warum die meisten Fix-und-Flip-Einsteiger am ersten Deal scheitern
(ots) - Der erste Fix-und-Flip-Deal wirkt für viele Einsteiger überschaubar: kaufen, aufwerten, verkaufen. Doch höhere Zinsen, vorsichtigere Banken und kritischere Käufer lassen heute weniger Spielraum für Fehlentscheidungen. Umso wichtiger ist es, bereits vor dem Ankauf genau zu prüfen, ob Markt, Käufergruppe und Kalkulation tatsächlich zusammenpassen. Welche Kriterien sollten Einsteiger also kennen, bevor sie sich für eine Immobilie entscheiden?
Eine günstige Immobilie entdecken, gezielt aufwerten und anschließend mit Gewinn verkaufen: Was einfach klingt, ist in der Praxis ein eigenständiges Handelsgeschäft. Denn während Buy-and-hold auf langfristiges Halten und Vermieten ausgerichtet ist, muss beim Fix und Flip die spätere Verkaufsperspektive von Anfang an mitgedacht werden. Wer seinen ersten Deal dennoch wie einen Testlauf behandelt, kann schnell teuer dafür bezahlen. Stellt sich erst nach dem Kauf heraus, dass die Aufwertung mehr kostet als geplant, der kalkulierte Verkaufspreis nicht erreichbar ist oder die Nachfrage für das Objekt fehlt, lässt sich die ursprüngliche Entscheidung nur schwer korrigieren. Gerade für berufstätige Investoren ist das problematisch: Ein ungeeignetes Objekt bindet nicht nur Kapital und Liquidität, sondern auch Zeit und Aufmerksamkeit, die neben dem Hauptberuf ohnehin begrenzt sind. „Die teuersten Fehler beim ersten Fix-and-Flip-Deal entstehen meist, bevor überhaupt renoviert wird. Wer eine Immobilie kauft, ohne Verkaufspreis, Käufergruppe und Gesamtkosten belastbar geprüft zu haben, versucht anschließend, einen Fehler zu reparieren, der beim Ankauf entstanden ist“, warnt Oliver Fischer.
„Ein guter erster Deal beginnt mit klaren Kriterien: Wer seinen Markt kennt, die spätere Käufergruppe versteht und vor dem Ankauf sauber kalkuliert, schafft die Grundlage dafür, Risiken von Anfang an zu begrenzen“, erklärt Oliver Fischer weiter. Der Experte für Immobilienhandel und Fix und Flip verfügt über mehr als 40 Jahre Markterfahrung und. Dank dieser hat er bereits weit über 3.000 Immobilieneinheiten gekauft, aufbereitet, aufgeteilt oder verkauft und bereits mehr als 2.800 Teilnehmer beim Einstieg und Aufbau im Immobilienhandel begleitet. Mit seinem Ansatz über fixundflip.de vermittelt Oliver Fischer ein strukturiertes Vorgehen für den Ankauf. Denn auch die vermeintliche Absicherung „Notfalls vermiete ich eben“ ersetzt keine belastbare Verkaufsperspektive: Langfristige Vermietung und kurzfristiger Immobilienhandel stellen unterschiedliche Anforderungen an Kapital, Timing und Zielgruppe. Statt eine vermeintlich günstige Immobilie zu kaufen und anschließend nach einer Lösung zu suchen, sollen Markt, Käufergruppe, Kalkulation und Verkaufsperspektive bereits vor dem Ankauf geprüft werden. Worauf es dabei konkret ankommt, zeigt Oliver Fischer anhand der folgenden Punkte.
Warum ein klarer Fokus-Markt vor Fehlkäufen schützt
Der erste Schritt führt nicht zur Immobilie, sondern zum Markt. Einsteiger, die gleichzeitig in verschiedenen Städten, Lagen und Objektklassen suchen, müssen immer wieder neue Preise, Nachfrageverhältnisse und Besonderheiten einschätzen. „Gerade beim ersten Deal ist es wichtiger, einen Markt wirklich zu verstehen, als möglichst viele Immobilien zu sehen. Wer Preise, Nachfrage und Käufer in einem klar abgegrenzten Gebiet kennt, kann wesentlich besser beurteilen, ob ein vermeintliches Schnäppchen tatsächlich ein guter Ankauf ist“, erklärt Oliver Fischer.
Sinnvoll ist deshalb ein klar definierter Fokus-Markt, den der Investor kontinuierlich beobachtet und analysiert. Dabei reicht es nicht, lediglich aktuelle Immobilieninserate zu vergleichen. Entscheidend ist, ein realistisches Verständnis dafür zu entwickeln, welche Preise tatsächlich durchsetzbar sind und welche Objekte von Käufern nachgefragt werden. Dafür müssen Angebot, Nachfrage und realisierte Verkäufe gemeinsam betrachtet werden. Ein vermeintlich günstiger Einkauf verliert schließlich schnellan Attraktivität, wenn der kalkulierte Verkaufspreis am Markt nicht erreichbar ist.
Ein klarer regionaler Fokus bringt zudem operative Vorteile. Mit der Zeit entstehen wiederkehrende Kontakte zu Maklern, Handwerkern und anderen Marktteilnehmern, Informationen lassen sich schneller einordnen und potenzielle Objekte können teilweise auch außerhalb öffentlicher Portale sichtbar werden. Statt bei jedem neuen Angebot wieder bei null anzufangen, baut der Investor so schrittweise einen Wissens- und Erfahrungsvorsprung in seinem Markt auf. Dieser bildet die Grundlage, um Ankaufsmöglichkeiten schneller einzuordnen und ungeeignete Objekte frühzeitig auszusortieren.
Die Käufernachfrage gibt die Richtung vor
Ist der Fokus-Markt definiert, folgt die entscheidende Perspektivverschiebung: Nicht das Objekt gibt den Deal vor, sondern die Nachfrage. Noch bevor ein Investorüber Renovierungsdetails nachdenkt, sollte deshalb klar sein, wer die Immobilie nach der Aufwertung kaufen soll. Oliver Fischer spricht in diesem Zusammenhang von einer „wartenden Käuferschicht“ – also einer erkennbaren Nachfragegruppe, die bestimmte Immobilienarten, Lagen und Ausstattungszustände sucht. Gerade private Käufer bevorzugen häufig fertige, renovierte oder modernisierte Immobilien, weil sie Sanierungsrisiken, Handwerkerkoordination und zahlreiche Materialentscheidungen nicht selbst übernehmen möchten. Daraus ergibt sich für den Händler einkonkreter Auftrag: Er muss ein Objekt finden, das sich mit überschaubaren Maßnahmen in ein Produkt verwandeln lässt, das diese Nachfrage trifft. Dabei geht es nicht nur um die grobe Zielgruppe, sondern auch um deren Zahlungsbereitschaft, typische Entscheidungswege und die Frage, welche Eigenschaften eine Immobilie überhaupt verkaufsfähig machen.
Statt also nach dem Ankauf zuüberlegen, wie sich eine Immobilie vermarkten lässt, wird die gewünschte Käufergruppe zum Ausgangspunkt der Entwicklung. „Die entscheidende Frage lautet nicht: Was könnte ich aus diesem Objekt machen? Sondern: Welches Ergebnis sucht der Käufer in genau diesem Markt – undkann ich es wirtschaftlich herstellen?“, erklärt Oliver Fischer. Diese Rückwärtslogik schafft klare Kriterien dafür, welche Objekte überhaupt infrage kommen und welche Aufwertung für die jeweilige Käufergruppe sinnvoll ist.
Warum der Deal auch konservativ gerechnet funktionieren muss
Selbst ein Objekt in der richtigen Lage für eine erkennbare Käufergruppe wird erst durch die Zahlen zum tragfähigen Deal. Dafür braucht es eine vollständige Kalkulation, die den gesamten Projektverlauf realistisch abbildet – vom Einkaufspreis über die Erwerbsnebenkosten und die geplante Aufwertung bis hin zu Finanzierung, Haltedauer und einem belastbar hergeleiteten Verkaufserlös. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen typischerweise Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Ebenso sorgfältig sollte der spätere Verkaufspreis angesetzt werden: Ein optimistischer Zielwert reicht nicht aus, vielmehr muss sich die Kalkulation an nachvollziehbaren Marktverhältnissen und der tatsächlichen Nachfrage im definierten Käufersegment orientieren.
Wie tragfähig diese Rechnung tatsächlich ist, zeigt sich allerdings erst dann, wenn das Projekt nicht exakt nach Plan verläuft. Verzögert sich beispielsweise der Verkauf, verlängert sich auch die Haltedauer und damit können zusätzliche Finanzierungskosten entstehen. Fallen zugleich die Aufwertungskosten höher aus als erwartet oder lässt sich der kalkulierte Verkaufspreis nicht vollständig erzielen, schrumpft der ursprünglich eingeplante Spielraum schnell. Eine belastbare Kalkulation sollte solche Abweichungen deshalb von Anfang an mitdenken. Gleiches gilt für objektspezifische Faktoren wie bestehende Mietverhältnisse oder den energetischen und technischen Zustand einer Immobilie, sofern diese die Wirtschaftlichkeit beeinflussen. Gesetzliche und energetische Anforderungen sollten dabei fachlich geprüft und steuerliche Fragen zur möglichen gewerblichen Einordnung individuell mit einem Steuerberater geklärt werden.
Struktur statt Bauchgefühl beim ersten Deal
Auch eine sorgfältige Vorbereitung bedeutet nicht, dass Einsteiger sämtliche Aufgaben eines Fix-und-Flip-Projekts selbst übernehmen müssen. Gerade für berufstätige Investoren ist ein verlässliches Netzwerk aus Maklern, Handwerkern, Finanzierern, Steuerberatern, Notaren und weiteren Spezialisten wichtig. Dieses von Oliver Fischer als „A-Team“ bezeichnete Netzwerk bringt dort Fachwissen ein, wo es im einzelnen Projekt benötigt wird – von technischen Fragen über Finanzierung und Aufwertung bis hin zu steuerlichen oder rechtlichen Themen. Auf diese Weise lassen sich operative Aufgaben gezielt verteilen, ohne dass der Investor selbst zum Experten für jedes Gewerk werden muss.
„Ein gutes A-Team nimmt dem Investor Arbeit und fachliche Unsicherheit ab. Die Verantwortung dafür, nach welchen Kriterien gekauft wird, kann es ihm aber nicht abnehmen“, erklärt Oliver Fischer. Gerade beim ersten Deal besteht die unternehmerische Aufgabe deshalb auch darin, im richtigen Moment Nein sagen zu können. Nicht jede günstig erscheinende Immobilie muss gekauft und nicht jede Gelegenheit genutzt werden. Vielmehr geht es darum, nur dann Kapital zu binden, wenn die entscheidenden Voraussetzungen geprüft wurden und das Projekt einer belastbaren Bewertung standhält.
Genau diese Fähigkeit möchte Oliver Fischer Einsteigern über fixundflip.de vermitteln. Seine Begleitung soll ihnen nicht die Entscheidung abnehmen, sondern ihnen ein strukturiertes Vorgehen an die Hand geben, mit dem sie potenzielle Deals systematisch prüfen und typische Fehler möglichst vor dem Ankauf erkennen können. Denn beim ersten Fix-und-Flip-Projekt besteht der entscheidende Schritt nicht darin, möglichst schnell zu kaufen, sondern darin, erst dann zu kaufen, wenn aus einer Gelegenheit ein fundiert geprüfter Deal geworden ist.
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Datum: 14.08.2026 - 08:54 Uhr
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