Geopolitik, Zinsen, Energiepreise: Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy verrät, warum sich der Immobilienmarkt 2026 neu rechnen muss
(ots) - Leichte Erholung, steigende Mieten und zwischenzeitlich sinkende Zinsen hatten vielen Investoren Anfang 2026 neue Hoffnung gemacht– der Immobilienmarkt schien endlich wieder Tritt zu fassen. Doch diese Zuversicht war offenbar trügerisch: Neue geopolitische Spannungen, steigende Energiepreise und erneut anziehende Finanzierungskosten bremsen den Markt spürbar aus. Steht die nächste Ernüchterung bevor – undwas bedeutet das jetzt konkret für Investoren?
Viele Immobilieninvestoren müssen 2026 ihre Kalkulation komplett neu aufsetzen. Was noch vor wenigen Monaten als tragfähig galt, gerät plötzlich ins Wanken: Finanzierungen werden teurer, Renditen schrumpfen und selbst solide Deals verlieren an Stabilität. Der Grund dafür liegt nicht in einzelnen Faktoren, sondern in ihrer direkten Wirkung auf die Preisbildung am Markt. Steigende Finanzierungskosten, unsichere Kapitalmärkte und veränderte Rahmenbedingungen wirken dabei wie ein Hebel: Sie bestimmen, was sich Investoren überhaupt noch leisten können – und damit auch, welche Preise realistisch durchsetzbar sind. Gleichzeitig agieren Banken deutlich vorsichtiger, während sich Verkäufer nur langsam an die neue Realität anpassen. Besonders kritisch wird die Lage für Bestandshalter mit anstehenden Anschlussfinanzierungen – denn hier zeigt sich, wie belastbar eine Kalkulation wirklich ist. „Viele Investoren unterschätzen, wie schnell steigende Zinsen, Energiepreise und falsche Kalkulationen den Cashflow kippen lassen – und genau dann werden aus vermeintlich soliden Investments plötzlich existenzielle Risiken“, erklärt Gerald Hörhan.
„Die einzige sinnvolle Antwort auf diese Situation ist es, wieder sauber zu rechnen, Risiken realistisch einzupreisen und nicht auf blinden Optimismus zu setzen“, so Gerald Hörhan weiter. Mit dieser klaren Haltung blickt Gerald Hörhan, besser bekannt als Investmentpunk, auf die aktuelle Entwicklung am Immobilienmarkt. Als aktiver Investor analysiert er Marktphasen nicht nach Stimmung, sondern nach Zahlen – insbesondere anhand von Zinsen, Mieten, Finanzierungskosten und makroökonomischen Zusammenhängen. Diese Herangehensweise vermittelt er auch in der Investmentpunk Academy, wo er Investoren zeigt, wie sich Marktphasen realistisch einordnen und fundierte Entscheidungen treffen lassen. Seine Einordnung fällt entsprechend nüchtern aus: Die aktuelle Situation ist kein klassischer Crash, sondern eine gestoppte Erholung – geprägt von Unsicherheit, Seitwärtsbewegung und deutlich gestiegenen Anforderungen an Investoren. Genau darin liegt der entscheidende Punkt: Wer die Mechanik hinter Kapitalmarkt, Energiepreisen und Finanzierung nicht versteht, trifft Entscheidungen auf Basis von Hoffnung statt auf Grundlage belastbarer Zahlen. Es geht nicht darum, den perfekten Zeitpunkt zu erwischen – sondern darum, den Markt so zu lesen, wie er tatsächlich funktioniert.
Wie sich Zinsen, Energiepreise und Kapitalmarkt auf Immobilien auswirken
Der Wendepunkt am Immobilienmarkt liegt weniger in einzelnen Ereignissen als in der veränderten Logik dahinter. Was früher durch dauerhaft günstige Finanzierungen getragen wurde, muss heute unter deutlich strengeren Bedingungen funktionieren. Kaufpreise entstehen nicht mehr aus Wettbewerb und Optimismus, sondern aus der Frage, was sich unter realen Finanzierungsbedingungen überhaupt noch darstellen lässt.
Entscheidend ist dabei das Zusammenspiel mehrerer Faktoren: Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt, erhöhen sich unmittelbar die Kosten für Immobilienkredite – und damit die monatliche Belastung. Parallel wirken steigende Energiepreise als Inflationstreiber, wodurch Zentralbanken Zinssenkungen hinauszögern oder restriktiver agieren. Für Investoren bedeutet das: Finanzierung, Betriebskosten und Rendite stehen gleichzeitig unter Druck. Diese Dynamik verändert nicht nur einzelne Deals, sondern die gesamte Preisstruktur am Markt. „Immobilienpreise entstehen nicht im luftleeren Raum – sie sind immer das Ergebnis von Finanzierungskosten, Mieten und Erwartungen am Kapitalmarkt“, erklärt Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy. Diese veränderte Marktlogik bleibt jedoch nicht abstrakt – sie zeigt sich ganz konkret darin, wer in der aktuellen Phase stabil bleibt und wer unter Druck gerät.
Warum einige Investoren ins Straucheln geraten– und andere bestehen
Die aktuelle Marktphase wirkt wie ein Filter: Sie trennt funktionierende Investmentstrategien von solchen, die nur unter Idealbedingungen tragfähig waren. Stabil bleiben vor allem Investoren, die konservativ finanziert, kontinuierlich getilgt und von steigenden Mieten profitiert haben – ihre Objekte können auch höhere Anschlusszinsen abfedern. Kritisch wird es dagegen bei stark fremdfinanzierten Investments: Hier trifft der Zinsanstieg direkt auf hohe Schuldenstände, sodass sich die monatliche Belastung deutlich erhöht und viele Kalkulationen ins Wanken geraten.
„Der Markt verzeiht in unsicheren Phasen keine Fehler mehr. Schlechte Kalkulationen werden schneller und härter sichtbar als im Boom“, erklärt Gerald Hörhan. Genau das zeigt sich aktuell besonders deutlich: Konstruktionen mit hohen Kaufpreisfaktoren, geringem Eigenkapital und optimistischen Annahmen geraten zunehmend unter Druck. Bereits kleine Abweichungen bei Zins, Miete oder Leerstand können ausreichen, um den Cashflow ins Negative zu drehen, während Objekte in schwächeren Lagen oder mit schlechter energetischer Substanz zusätzlich an Stabilität verlieren.Am Ende entscheidet nicht der Markt allein über Erfolg oder Misserfolg, sondern ob ein Investment auch unter realistischeren Bedingungen noch funktioniert.
Wo sich jetzt Chancen eröffnen – und worauf es wirklich ankommt
Trotz der gestiegenen Unsicherheit eröffnet die aktuelle Marktsituation neue Spielräume – allerdings nicht für jeden. Der Wettbewerb hat spürbar nachgelassen, Entscheidungsprozesse dauern länger und Verkäufer zeigen sich häufiger verhandlungsbereit. Gleichzeitig verschwinden jedoch viele Käufer aus dem Markt, weil Finanzierung, Eigenkapital oder Risikobereitschaft fehlen. Für diejenigen, die vorbereitet sind, entsteht dadurch ein Umfeld, in dem nicht Geschwindigkeit, sondern Substanz den Ausschlag gibt. In solchen Phasen entstehen laut Hörhan gezielt Kaufgelegenheiten – er spricht von sogenannten „Schnappi Times“, in denen Unsicherheit auf Verkaufsdruck trifft und vorbereitete Investoren deutlich bessere Konditionen durchsetzen können.
Genau hier verschiebt sich die Dynamik: Preise werden wieder stärker verhandelt, Angebote sorgfältiger geprüft und Risiken bewusster eingepreist. Entscheidend ist dabei eine strukturierte Herangehensweise. Liquidität gewinnt an Bedeutung, da sie Flexibilität schafft und ermöglicht, in Verhandlungen konsequent aufzutreten. Eigenkapital verbessert nicht nur die Finanzierungschancen, sondern reduziert auch die Abhängigkeit von steigenden Zinsen. Gleichzeitig wird fundiertes Know-how zum entscheidenden Faktor, um zu erkennen, ob ein vermeintlich günstiger Kauf tatsächlich wirtschaftlich tragfähig ist.
„Die besten Deals entstehen nicht durch Glück, sondern durch Vorbereitung, Disziplin und die Fähigkeit, auch in unsicheren Zeiten rational zu handeln“, erklärt Gerald Hörhan von der Investmentpunk Academy. Genau darin liegt der Unterschied: Während unvorbereitete InvestorenRisiken vermeiden und damit Chancen verpassen, können gut aufgestellte Marktteilnehmer gezielt Situationen nutzen, in denen Unsicherheit auf Verkaufsdruck trifft. Voraussetzung dafür ist jedoch eine konservative Kalkulation, die steigende Zinsen, mögliche Leerstände und zusätzliche Kosten realistisch berücksichtigt – denn nur dann bleibt ein Investment auch langfristig stabil.
Entscheidung unter Druck: Wer jetzt richtig handelt– und wer verliert
Die aktuelle Marktphase markiert keinen klaren Trend, sondern eine Verschiebung der Spielregeln. Geopolitische Unsicherheiten, steigende Zinsen und volatile Energiepreise sorgen dafür, dass Investitionsentscheidungen wieder stärker auf wirtschaftlicher Substanz basieren. Für Investoren entsteht daraus ein klares Spannungsfeld: Wer ohne fundierte Analyse handelt, erhöht sein Risiko erheblich. Wer hingegen strukturiert vorgeht und Finanzierung, Objektqualität sowie Marktmechanik konsequent einbezieht, kann auch unter anspruchsvolleren Bedingungen tragfähige Entscheidungen treffen.
Damit wird Unsicherheit selbst zum entscheidenden Faktor: Sie bestraft unvorbereitetes Handeln– und belohnt gleichzeitig diejenigen, die Risiken verstehen, sauber kalkulieren und bewusst entscheiden. Der Unterschied zeigt sich dabei nicht irgendwann in der Zukunft, sondern unmittelbar – in der Stabilität der Investments, in der Belastbarkeit der Finanzierung und letztlich in derFrage, ob ein Investment auch dann noch funktioniert, wenn der Markt nicht mehr verzeiht. Und genau darin liegt der entscheidende Unterschied dieser Marktphase: Sie trennt nicht mehr nach Timing, sondern nach Qualität der Entscheidungen.
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Datum: 13.07.2026 - 08:00 Uhr
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