Eine Million Euro statt 400.000: Was die geplante Erbschaftsteuer-Reform für Immobilieneigentümer bedeutet
(ots) - Mit Blick auf das erwartete Urteil des Bundesverfassungsgerichts und die laufende politische Reformdebatte wächst bei vielen Immobilieneigentümern die Unsicherheit. Steuerberater und Sachverständige raten zunehmend zur Prüfung des verbleibenden Zeitfensters.
Die Erbschaftsteuer in Deutschland steht vor dem größten Umbruch seit einem Jahrzehnt. Das SPD-Reformkonzept"FairErben"liegt seit dem 13. Januar 2026 vor - bislang als Diskussionspapier, nicht als Gesetzentwurf. Das erwartete Urteil aus Karlsruhe erhöht den Handlungsdruck für Eigentümer größerer Immobilienvermögen. Hinzu kommt: Seit Mitte März verhandeln Union und SPD im Kanzleramt über ein größeres Reformpaket, in dem die Erbschaftsteuer als mögliches Gegenfinanzierungsinstrument diskutiert wird.
Karlsruhe prüft zentrale Regelungen
Im Hauptverfahren (Aktenzeichen 1 BvR 804/22) prüft das Bundesverfassungsgericht, ob die weitreichenden Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen mit dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes vereinbar sind, also ob Unternehmensvermögen gegenüber Privatvermögen unzulässig begünstigt wird. Das Verfahren betrifft Betriebsvermögen. In Fachkreisen gilt ein Urteil zugunsten der Beschwerde als Auslöser für eine umfassendere Neuordnung der Erbschaftsteuer - mit Folgen auch für Eigentümer von Privat- und Immobilienvermögen. Eine Entscheidung wird im Laufe des Jahres 2026 erwartet. Karlsruhe hatte die Erbschaftsteuer bereits 2006 und 2014 teilweise für verfassungswidrig erklärt. Beide Entscheidungen führten anschließend zu grundlegenden Reformen.
Das SPD-Konzept: Lebensfreibetrag statt Zehnjahresregelung
Kernpunkt des SPD-Konzepts ist ein lebenslanger Gesamtfreibetrag von einer Million Euro pro Erwerber - also pro Erbe oder beschenkter Person, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Vorgesehen sind 900.000 Euro für Übertragungen innerhalb der Familie und weitere 100.000 Euro für Zuwendungen an Dritte.
Die bisherigen persönlichen Freibeträge würden in dieser Form entfallen. Aktuell gelten 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für entferntere Verwandte und Dritte - jeweils erneut nutzbar nach zehn Jahren. Genau diese Zehnjahresregelung soll mit der Reform wegfallen.
Das selbstgenutzte Familienheim soll nach den bisherigen SPD-Plänen weiterhin steuerfrei übertragen werden und damit zusätzlich zum Lebensfreibetrag steuerfrei bleiben. Ein konkreter Gesetzentwurf liegt bislang allerdings noch nicht vor. Die Unionsfraktion lehnt eine Festlegung vor der Entscheidung aus Karlsruhe derzeit ab.
Welche Auswirkungen die Reform auf Immobilieneigentümer hätte
Auf den ersten Blick wirkt ein Freibetrag von einer Million Euro pro Erwerber großzügiger als die heutigen 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Bei genauerer Betrachtung zeigen sich jedoch deutliche Unterschiede, abhängig von Familienkonstellation, Vermögensstruktur und langfristiger Nachfolgeplanung.
Für viele Familien könnte der neue Lebensfreibetrag zunächst sogar eine Entlastung bedeuten. Kinder könnten künftig insgesamt Vermögenswerte von bis zu einer Million Euro steuerfrei erhalten. Auch Übertragungen an Lebensgefährten, entferntere Verwandte oder Freunde würden von heute 20.000 auf 100.000 Euro steigen. Nach Angaben der SPD soll der weit überwiegende Teil aller Erbschaften vollständig steuerfrei bleiben.
Deutlich problematischer wäre die Reform dagegen für Eigentümer, die Immobilienvermögen über mehrere Jahrzehnte schrittweise übertragen wollten. Das bewährte Modell, alle zehn Jahre den vollen Freibetrag erneut zu nutzen und über zwei oder drei Jahrzehnte hohe Vermögenswerte steuerfrei zu übertragen, würde durch den einmaligen Lebensfreibetrag beendet.
Immobilienpreise steigen - Freibeträge seit 2009 unverändert
Besonders relevant wird die Reformdebatte durch die Entwicklung der Immobilienpreise. Die persönlichen Freibeträge sind seit 2009 unverändert. Allein zwischen 2010 und 2022 stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen um rund 94 Prozent, also nahezu eine Verdoppelung. In Ballungsräumen liegt der Anstieg teils noch höher.
Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit bei rund 2.900 Euro, für Eigentumswohnungen bei rund 3.300 Euro (Angebotspreise laut immowelt, Stand Mai 2026). Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) erwartet für 2026 laut seiner Immobilienstudie vom Juni 2025 einen weiteren Preisanstieg bei selbstgenutzten Wohnimmobilien von rund 3,1 Prozent. In Regionen wie München, Frankfurt, Stuttgart oder Hamburg liegen Immobilienwerte inzwischen regelmäßig oberhalb der Millionengrenze.
Bewertung durch Finanzamt häufig zu hoch
Neben den Freibeträgen rückt zunehmend auch die Bewertung der Immobilien selbst in den Fokus. Durch das Jahressteuergesetz 2022 fallen die steuerlichen Bewertungen mit Wirkung ab 2023 in vielen Fällen deutlich höher aus als zuvor - insbesondere dort, wo das Sach- oder Ertragswertverfahren angewendet wird.Die Finanzämter arbeiten dabei mit standardisierten Verfahren und typisierten Annahmen, meist ohne Vor-Ort-Besichtigung. Individuelle Faktoren wie Sanierungsstau, bauliche Mängel oder ungünstige Grundrisse bleiben dabei häufig unberücksichtigt.
"Viele Eigentümer sind überrascht, wie hoch die steuerliche Bewertung ihrer Immobilie inzwischen ausfällt", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung."In Verbindung mit den seit 2009 eingefrorenen Freibeträgen führt das dazu, dass heute auch Erben mittelgroßer Einfamilienhäuser regelmäßig hohe Steuern zahlen müssen."
Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nach§ 198 Bewertungsgesetz bleibt nach Einschätzung vieler Fachleute deshalb auch künftig ein wichtiger Hebel. Die Regelung erlaubt Steuerpflichtigen, gegen die behördliche Wertermittlung einen niedrigeren Marktwert insbesondere über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten (https://www.heid-immobilienbewertung.de/leistungen/verkehrswertgutachten/) nachzuweisen.
Historische Erfahrung: Vertrauensschutz endet mit dem Urteil
Vor angekündigten Änderungen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht kam es in der Vergangenheit wiederholt zu vorgezogenen Vermögensübertragungen - etwa vor der Reform der persönlichen Freibeträge 2009 oder vor den verschärften Bewertungsregeln zum Jahreswechsel 2022/2023. Hintergrund ist regelmäßig die Sorge, bestehende Regelungen könnten kurzfristig ihre Wirkung verlieren. Frühere Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zeigen zudem, dass Übergangsregelungen nicht selbstverständlich sind und steuerliche Vorteile unter Umständen schneller entfallen können als erwartet.
"Ob das Bundesverfassungsgericht erneutÜbergangsfristen vorsieht oder einzelne Regelungen sofort außer Kraft setzt, lässt sich derzeit nicht abschätzen", so Heid."Eigentümer mit konkreten Übertragungsplänen sollten Vermögens- und Bewertungsgrundlagen deshalb frühzeitig prüfen und dokumentieren."
Bis ein konkreter Gesetzentwurf vorliegt und parlamentarisch verabschiedet wird, dürften nach Einschätzung von Steuerrechtlern mindestens zwölf bis achtzehn Monate vergehen. Für Eigentümer mit konkreten Nachfolgeplanungen bleibt damit ein überschaubares, aber nutzbares Zeitfenster.
Ãœber Heid Immobilienbewertung
Die Heid Immobilienbewertung zählt zu den führenden Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Deutschland. Mit über 220 zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern erstellt das Unternehmen jährlich rund 6.000 fundierte Gutachten für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Auftraggeber. Zum Leistungsspektrum gehören gerichtsfeste Verkehrswertgutachten ebenso wie Bewertungen für Erbschaft- und Schenkungsteuer, für Vermögensnachfolge und Schenkungen zu Lebzeiten sowie für Finanzierung und Beleihung. Die Gutachter sind unter anderem von DEKRA, HypZert, TÜV und DIA zertifiziert. Gegründet wurde das inhabergeführte Unternehmen 2005 von André Heid und wird heute von ihm und seiner Frau Katharina Heid geführt. Das Sachverständigenbüro ist bundesweit für seine Auftraggeber im Einsatz.
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