WG als Mietmodell: Welche Chancen und Risiken Vermieter kennen sollten
(ots) - Mehrere Mieter, geteilte Kosten und hohe Nachfrage in Uni-Städten – Wohngemeinschaften gelten für viele als clevere Lösung, vor allem in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte. Doch für Vermieter birgt das Modell neben wirtschaftlichen Vorteilen auch rechtliche und organisatorische Fallstricke.
WGs können rentabler sein als Einzelmieter, aber sie brauchen klare R
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egeln und gute Auswahlprozesse. Dieser Beitrag verrät, worauf Vermieter bei der WG-Vermietung achten sollten – von der Vertragsgestaltung bis zum Umgang mit Mieterwechseln.
Wirtschaftliche Chancen und Risiken
Das WG-Modell bietet für Vermieter durchaus wirtschaftliche Vorteile. Vor allem in Hochschulstädten, in der Nähe von Kliniken oder großen Verwaltungsstandorten ist die Nachfrage konstant hoch. Einzelne Zimmer lassen sich oft zu Preisen vermieten, die über dem rechnerischen Anteil einer Gesamtmiete liegen.
Auf der anderen Seite stehen klare Risiken. Die Fluktuation ist deutlich höher als bei klassischen Mietverhältnissen, was regelmäßige Neuvermietungen und zusätzliche Übergaben mit sich bringt. Küche und Bad werden stark beansprucht, sodass ein höherer Instandhaltungsaufwand einzuplanen ist. Hinzu kommen potenzielle Konflikte im Alltag: Fragen zu Ruhezeiten, Sauberkeit oder Besuchsregelungen führen schnell zu Spannungen, wenn sie nicht von Anfang an durch eine Hausordnung geregelt sind. Fehler in Vertragsklauseln, etwa bei Nebenkosten oder beim Umgang mit Mieterwechseln, können zudem erhebliche rechtliche Probleme nach sich ziehen.
Wichtige Vertragsklauseln für eine reibungslose Mietpraxis
Um diese Risiken zu vermeiden, ist eine klare Vertragsgestaltung entscheidend. Empfehlenswert sind Klauseln zum Mieterwechsel, die Verfahren, Fristen und die Bonitätsprüfung des Nachmieters regeln. Ebenso sollte die Untervermietung ausdrücklich behandelt werden, damit Umfang und Zustimmungspflichten eindeutig feststehen. Bei den Nebenkosten ist ein transparenter Umlageschlüssel – sei es nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch – unverzichtbar. Mietanpassungen sollten klar terminiert und nachvollziehbar sein.
Auch die Haftung für Schäden gehört präzise in den Vertrag: Während bei einem gemeinsamen Mietvertrag die gesamtschuldnerische Haftung betont werden muss, erfordern Einzelmietverträge eine Differenzierung zwischen Zimmern und Gemeinschaftsflächen. Abgerundet wird dies durch eine Hausordnung, dieRegeln für Ruhezeiten, Reinigung und Besuch ebenso enthält wie Vorgaben für Schlüsselverwaltung.
Vertragsmodelle im Vergleich
Grundsätzlich haben sich drei Modelle etabliert. Werden alle Bewohner gemeinsam Hauptmieter, liegt der Vorteil für Vermieter in der gesamtschuldnerischen Haftung: Jeder Bewohner haftet für die volle Miete, sodass Ausfälle leichter abgefangen werden können. Problematisch wird es jedoch beimAuszug einzelner Personen, da ein Wechsel oft nur über eine gemeinsame Kündigung oder über spezielle Wechselklauseln möglich ist.
Eine zweite Variante ist das Modell„ein Hauptmieter plus Untermieter“. In diesem Fall hat der Vermieter nur einen Vertragspartner und damit weniger direkten Verwaltungsaufwand. Mieterwechsel gestalten sich vergleichsweise unkompliziert, da lediglich die Untermietverträge angepasst werden. Allerdings ist eine Untervermietung zustimmungspflichtig, und ein Anspruch auf Gestattung besteht nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – meist für Teilräume.
Besonders flexibel zeigt sich die dritte Möglichkeit: Einzelmietverträge für Zimmer mit gemeinsamer Nutzung der Küche und des Bads. Hier können Bewohner relativ einfach ausgetauscht werden, zudem ist die Zuordnung von Kautionen oder Schäden eindeutig. Demgegenüber steht ein spürbar höherer Verwaltungsaufwand, insbesondere bei der Abrechnung von Nebenkosten und der Regelung gemeinschaftlicher Flächen.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Wer eine Wohnung als WG vermietet, muss zentrale rechtliche Rahmenbedingungen beachten:
- Untermiete: Ohne Zustimmung des Vermieters nicht möglich; Überbelegung ist ein Ablehnungsgrund.
- Kaution: Maximal drei Nettokaltmieten, mit klaren Vorgaben zur Anlage und Rückzahlung.
- Nebenkosten: Pauschalen und Vorauszahlungen sind zulässig, ohne Regelung erfolgt die Umlage nach Wohnfläche.
- Mietanpassung: Staffelmiete oder Indexmiete müssen schriftlich fixiert werden, frühestens alle zwölf Monate.
- Wohnungsgeberbestätigung: Ein- und Auszüge sind zu bestätigen – standardisierte Prozesse sind ratsam.
- Diskriminierungsverbot: Auswahl und Anzeigen müssen diskriminierungsfrei erfolgen; Ausnahmen sind eng gefasst.
- Rundfunkbeitrag: Eine Wohnung = ein Beitrag, die Aufteilung regelt die WG intern.
Eignung und Kalkulation
Allerdings eignet sich nicht jede Wohnung für eine WG. Der Schnitt sollte möglichst gleich große Zimmer und eine gemeinschaftstaugliche Küche sowie ein Bad bieten. Auch Lage und Anbindung sind entscheidend – eine Wohnung in der Nähe von Hochschulen oder mit guter ÖPNV-Anbindung ist klar im Vorteil. Zudem ist auf Schallschutz und ein faires Nebenkostenmodell zu achten. Für eine erste Kalkulation empfiehlt es sich, die angestrebte Miete pro Zimmer zu multiplizieren, anschließend Puffer für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung abzuziehen und das Nebenkostenmodell festzulegen.
Dos&Don’ts 2025
Für die Praxis lassen sich einige Leitlinien festhalten. Vermieter sollten klare Auswahlkriterien definieren und Vergabeverfahren diskriminierungsfrei gestalten, Prozesse für Mieterwechsel einheitlich aufsetzen und Budgets für Gemeinschaftsflächen realistisch planen.
Auch organisatorische Fragen wie Putzplan, Ruhezeiten oder Besuchsregelungen sollten frühzeitig fixiert werden. Fehler entstehen vor allem dann, wenn die WG-Verwaltung „nebenbei“ betrieben wird, Nebenkosten unklar geregelt sind oder Zustimmungspflichten bei Untervermietungen ignoriert werden.
Damit ergibt sich ein differenziertes Bild: Wohngemeinschaften bieten Vermieternökonomische Chancen, verlangen aber klare Strukturen und sorgfältige rechtliche Absicherung. Wer das berücksichtigt, kann vom WG-Modell profitieren, ohne in organisatorische oder juristische Stolperfallen zu geraten.
Über Stephan Gerlach:
Stephan Gerlach ist Gründer der Gerlach Immobiliengruppe und Experte für den Kauf, die Renovierung und den Verkauf von Immobilien. Sein Ziel ist es, möglichst vielen Menschen renditestarke und sichere Immobilien zur Vermögensbildung und Altersvorsorge zu ermöglichen. Sein Team bietet dafür ein Komplettpaket und übernimmt den gesamten Prozess – für mehr Rendite bei weniger Risiko und ohne Aufwand für die Kunden. Mehr Informationen unter: https://gerlachgroup.de
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Datum: 07.10.2025 - 06:25 Uhr
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