Lebhafter Handel von kleineren Portfolios auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt
(ots) - Mit 2,1 Mrd. Euro und 21.600 Wohnungen ist nach
Informationen von JLL im ersten Quartal 2016 über ein Viertel weniger
an Kapital geflossen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres - und
dies auch nur ohne Einberechnung des Gagfah-Deals Anfang 2015 mit
allein 8 Mrd. Euro. Inklusive dieser Mega-Transaktion ist ein
Rückgang von 80 % zu verbuchen. Diese Zahlen relativieren sich dann
im 5-Jahreschnitt, der bei 2,7 Mrd. Euro (ohne Gagfah, bei 4,3 Mrd.
Euro mit Gagfah) liegt. Die Zahlen machen deutlich, dass Megafusionen
momentan nicht im Fokus stehen, die bereits am Jahresende
angekündigten kleineren Bereinigungsverkäufe zum Jahresanfang das
Transaktionsgeschehen bestimmen. Zwei Drittel des Gesamtvolumens
entfallen auf Verkäufe unter 800 Wohnungen. Nicht einmal zehn
Transaktionen kommen auf mehr Einheiten.
Die Top 5 Transaktionen summierten sich im ersten Quartal auf ein
Kaufpreisvolumen von lediglich insgesamt ca. 530 Mio. Euro. Es wird
deutlich, dass insbesondere die großen börsennotierten
Wohnungsgesellschaften ihren bereits in der jüngeren Vergangenheit
eingeleiteten Konsolidierungs- und Bereinigungspfad weiterverfolgt
haben. Darin spiegelt sich auch das knapper werdende Angebot an sehr
großen Portfolien. Die börsennotierten Bestandshalter gehörten,
anders als noch in den Vorjahren, mit einer Reduktion des
Immobilienbestandes um 130 Mio. Euro zu den Nettoverkäufern, während
Asset- und Fondsmanager, die oft spezifischere Investitionsstrategien
verfolgen, für aktuell fast eine halbe Milliarde mehr Käufe als
Verkäufe getätigt haben. Spezialfonds, als größte Käufer von
Projektentwicklungen und auch von Studentenwohnheimen, bauten netto
etwa 280 Mio. Euro an Wohnimmobilienvermögen auf.
Der Anteil ausländischer Käufer stieg auf etwa 30 %, auf
Verkäuferseite sogar auf mehr als 40 % des Transaktionsvolumens. Die
durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und
Wohnportfolios stiegen auf fast 100.000 Euro/Wohnung. Noch vor fünf
Jahren lag dieser Preis bei unter 60.000 Euro/Wohnung. Der
Preisanstieg wird nicht zuletzt durch Projektentwicklungen getrieben.
Sie hatten gemessen an der Anzahl einen Anteil von ca. 20% (Q1 2011:
6 %). Im Mittel bezahlen Investoren etwa 230.000 Euro/Wohnung für
einen solchen Forward Deal.
Traditionell ist auf regionaler Ebene Berlin der
Hauptumschlagplatz für Wohnimmobilien. Etwa ein Viertel der
bundesweit erzielten Transaktionssumme wurde in der Bundeshauptstadt
umgesetzt. Auf den Plätzen folgen Hamburg (205 Mio. Euro) und München
(180 Mio. Euro).
Im laufenden Jahr bleiben Wohnprodukte mit höherer Verzinsung
stark nachgefragt, auch wenn diese Produkte knapper werden. JLL geht
von Ausweichbewegungen in bisherige B- und C-Städte aufgrund der
gestiegenen Kaufpreise für das klassische Wohnprodukt in den
Metropolen bzw. in Nischenprodukte wie beispielsweise
Studentenwohnheime aus, die eine attraktivere Verzinsung versprechen.
Bereits 2015 wurde ein Transaktionsvolumen für Studentenwohnheime von
rund 525 Mio. Euro registriert - Tendenz für 2016 steigend. Es ist
nicht unwahrscheinlich, dass Fusionen mit oder innerhalb der
Verfolgergruppe der börsennotierten Gesellschaften, auch die weitere
Konsolidierung und Optimierung der Wohnungsbestände der großen
Bestandshalter maßgebliche Treiber des weiteren
Transaktionsgeschehens in Deutschland sein werden. Ein
Transaktionsvolumen von ca. 13-15 Mrd. Euro bis Ende des Jahres
scheint insofern erreichbar. Im besten Fall würde der
Fünfjahresschnitt von 14,2 Mrd. Euro wieder überboten.
Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com
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Datum: 08.04.2016 - 09:28 Uhr
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