Deutschland führt erstmals europäische Investment-Liga an - Deutscher Investment- und Bürovermietungsmarkt 2019 auf hohem Niveau
(ots) - Die positive Entwicklung am deutschen Investmentmarkt hält
auch im ablaufenden Jahr 2019 an. Der Markt blickt damit auf einen mittlerweile
zehn Jahre andauernden Aufschwung zurück. "Das Transaktionsvolumen*
deutschlandweit inkl. Living wird 2019 voraussichtlich gute 77 Mrd. Euro
erreichen, knapp unter dem Niveau des Vorjahres. Ein Wendepunkt ist damit aber
mitnichten erreicht, denn ein höheres Volumen 2019 wurde nur aufgrund des
knappen Angebots an adäquaten Produkten verhindert", so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany. Zudem liegt das 2019er Ergebnis immer noch um fast 50% über dem
zehnjährigen Mittelwert. "Auch wenn das Transaktionsvolumen 2019 voraussichtlich
nicht an das Ergebnis des Vorjahres heranreichen wird, wird Deutschland erstmals
Großbritannien als führenden europäischen Investmentmarkt ablösen, der deutsche
Markt führt damit erstmals die europäische Investment-Liga an", so Tschammler
weiter.
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, betont: "Auf Basis des
manifestierten Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für
institutionelle Investoren nahezu alternativlos." Scheunemann weiter: "In den
nächsten fünf Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von über 800 Mrd.
Euro aus, die wieder neu angelegt werden müssen. Die Verzinsung dieser
Staatsanleihen liegt bei rund drei Prozent im Schnitt und damit deutlich
oberhalb dessen, was aktuell mit Staatsanleihen an Rendite zu verdienen ist." Da
das Angebot mit dieser "Wall of Money" nicht Schritt halten kann, ist nicht
auszuschließen, dass die Preise weiter steigen bzw. die Anfangsrenditen für
Büroimmobilien als Mittelwert der sieben Hochburgen noch weiter sinken könnten.
"Es wird für Investoren allerdings immer herausfordernder, renditestarke
Immobilien zu identifizieren. Auch deshalb könnten alternative Assetklassen wie
z.B. Gesundheits- oder Pflegeimmobilien ein stärkeres Gewicht bekommen. Auch
Investitionen abseits der Big 7 können sich je nach Investmentstrategie
rentieren. Hier kommt es aber entscheidend darauf an, wie
zukunftsfähig/innovativ sich der jeweilige Markt präsentiert", so Scheunemann.
Und Timo Tschammler prognostiziert: "Vor diesem Hintergrund und dem anhaltend
niedrigen Zinsniveau halten wir ein Transaktionsvolumen im Bereich von 70-75
Mrd. Euro auch in 2020 für erreichbar."
Büroimmobilien und Immobilien zu Wohnzwecken dominieren auch 2019 den deutschen
Investmentmarkt. Rund 36 Prozent des Transaktionsvolumens werden in die
Assetklasse Büro fließen und weitere 28 Prozent in die Assetklasse Living.
Einzelhandelsgenutzte Immobilien kommen nur noch auf einen historisch niedrigen
Anteil von 12 Prozent. Logistikhallen kommen auf einen Anteil von 8 %. Eine
weiter zunehmende Beliebtheit mit einem Anteil von zehn Prozent am
Transaktionsvolumen erfahren mischgenutzte Immobilien (keine Assetklasse
dominiert). Die Kombination aus mehreren Nutzungen in einem Gebäude oder als
Quartier entspricht dem Trend zu einer zunehmenden Verzahnung von Leben,
Freizeit und Arbeiten und hilft den Investoren bei der Diversifikation.
"Angesichts des teilweise enormen Kapitaldrucks der Investoren überrascht es
nicht, dass die Big 7 nach wie vor das Gros des Transaktionsvolumens auf sich
vereinen. So entfallen auf Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München
und Stuttgart voraussichtlich 55-60 Prozent des in deutsche Immobilien
investierten Kapitals. Dieser Wert liegt im Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
Fakt ist aber auch, dass Städte außerhalb der Big 7 interessante Opportunitäten
bieten können. Immerhin werden 2019 knapp 33 Mrd. Euro in diese Märkte fließen.
Die Einzelvolumina sind hier deutlich kleiner, was sich vor allem im Bürosektor
bemerkbar macht", so Scheunemann.
Die Dominanz der Big 7 bei Büroimmobilien ist deutlich ausgeprägter als für alle
Assetklassen zusammen. Erwartet wird, dass bis Ende 2019 über 80 Prozent des in
diese Assetklasse investierten Kapitals in eine der Big 7- Städte fließen (22
Mrd. Euro).
Da einerseits die Produktknappheit in den etablierten Immobilienhochburgen in
den nächsten Jahren nicht signifikant abnehmen wird und andererseits die
Kaufpreise mittlerweile schon teilweise Höhen erreicht haben, die für manche
Anleger eine Investition in den Big 7 unmöglich machen wird, dürfte es künftig
zu einem moderaten Anstieg des Investitionsvolumens in B-Städte kommen.
"Deutschland bietet hier aufgrund der föderalen Struktur und zahlreicher
innovativer und ''talentstarker'' Städte ein hohes Diversifikationspotenzial", so
Scheunemann.
Mit 35 Prozent ist der Anteil des ausländischen Kapitals am gesamten
Transaktionsvolumen in Deutschland 2019 gesunken und damit auf den tiefsten
Stand seit 2013. 2018 lag der Anteil noch bei fast 40 Prozent.
Im vierten Quartal 2019 hat sich der Trend eines moderaten Renditerückgangs für
Top-Produkte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart fortgesetzt:
mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von
2,95 % zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang;
im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2020 geht JLL
aktuell davon aus, dass sich die Spitzenrenditen auf diesem Niveau einpendeln
werden. Für Produkte oder Lagen abseits von Top und Core könnte sich die
Renditekompression auch im nächsten Jahr fortsetzen. Der Abstand zur
Spitzenrendite, der je nach Lage und Objektausstattung 2019 zwischen 33 und 140
Basispunkten liegt, wird sich damit verringern. Die noch immer stärkste Dynamik
bei den Renditen ist nach wie vor im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten.
Die Anfangsrenditen haben weiter nachgegeben und liegen 2019 bei 3,75 %. Die
begonnene Ausdifferenzierung der Renditen für Einzelhandelsimmobilien wird sich
auch 2020 weiter fortsetzen: Die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser
und für Fachmarktprodukte entwickeln sich in den Big 7 stabil und liegen Ende
2019 im Schnitt bei 2,84 % bzw. 4,30 %. Mittlerweile werden für Fachmarktzentren
mit Nahversorgungscharakter eine niedrigere Rendite als für Shopping Center
akzeptiert.
Bürovermietungsmärkte: zentrales Thema ist der Flächenmangel
Der Bürovermietungsmarkt wird weiterhin von den positiven Vorzeichen bei den
Dienstleistungs-branchen getragen. Der Büroflächenumsatz in den Big 7 wird im
Gesamtjahr 2019 fast die vier Mio. m²-Grenze erreichen. Das wäre nach 2017 das
zweitstärkste Umsatzergebnis der letzten Jahre. Berlin und München verzeichnen
wie in der Vergangenheit die höchsten Flächenumsätze, Stuttgart performt mit dem
höchsten Wachstum von 2018 auf 2019 (über 50 Prozent). Für 2020 wird ein
Umsatzrückgang zwischen fünf und zehn Prozent gegenüber 2019 erwartet.
"Angebotsseitig bleibt es dabei, dass es kaum verfügbare Flächen in zentralen
Lagen gibt; nachfrageseitig ist zu erwarten, dass sich die schwächelnde
Konjunktur mit einem entsprechenden zeitlichen Verzug auf den
Bürovermietungsmarkt durchschlägt. Personalabbau und eine sinkende Nachfrage
treffen insbesondere auf Industrieunternehmen zu", so Helge Scheunemann.
Leerstandsquote wird ab 2021 wieder steigen
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote wird zum Jahresende 2019 bei
knapp 3 % liegen. Einige Märkte wie Berlin (1,8 %), Stuttgart (2,1 %), Köln (2,2
%) und München (2,4 %) verfügen aktuell über kein ausreichendes Flächenangebot
für die Nutzer - in manchen Lagen herrscht praktisch Vollvermietung.
Im laufenden Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt: mit 1,2 Mio.
m² ist das der höchste Wert seit 2009. 2020 werden 1,9 Mio. m² und ein Jahr
später sogar 2,9 Mio. m² erwartet. Trotz dieser Angebotszuwächse erwartet JLL
keine signifikanten Leerstandsanstiege. Berlin und München sind die Märkte mit
dem aktuell höchsten Bauvolumen. In Berlin sind es 1,5 Mio. m² und in München
865.000 m². "Die Flächensuche, die bereits seit geraumer Zeit über die
Teilmarktgrenzen hinweg und teils in Nebenlagen oder sogar ins Umland führte,
läuft immer mehr ins Leere: Verbleib und Umstrukturierung mit Umbau in den
Altflächen sind die Konsequenz. Nach Stabilität im kommenden Jahr wird die
Leerstandsquote ab 2021 aufgrund stark erhöhter Fertigstellungen wieder
steigen", so Scheunemann.
Berlin und München sind die Märkte mit dem aktuell höchsten Bauvolumen. In
Berlin sind es 1,5 Mio. m² (davon 57 % frei) und in München 865.000 m² (davon 30
% frei). Ab 2021 wird sich die Angebotsausweitung auch auf die Leerstandsquoten
dieser Märkte auswirken.
Die hohe Flächennachfrage vor dem Hintergrund eines rasant abnehmenden Angebots
hat seit 2010 zu steigenden Büromieten in den Big 7 geführt. 2019 wird der
Anstieg der Spitzenmiete in der Aggregation 6,6 % betragen. Spitzenreiter sind
Köln (+19 %) und Berlin (+9 %). 2020 dürfte das über die Big 7 aggregierte
Spitzenmietpreiswachstum bei 2,4 % liegen, damit - vermindert- anhalten. Höhere
Wachstumsarten können - ausgehend von einem niedrigeren Niveau als in den CBDs -
in anderen Teilmärkten erwartet werden.
* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und
Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte
Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und
Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von
Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,
Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken
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Datum: 12.12.2019 - 13:11 Uhr
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