Gewusst wo: Günstige Bedingungen für Käufer / Investitionschancen-Index des Postbank Wohnatlas 2019 zeigt 16 besonders vielversprechende Regionen (FOTO)
(ots) -
Die Preise für Wohneigentum sind weiter gestiegen, auch auf dem
Land - und die Anzahl der Regionen mit besonders günstigen
Bedingungen für Immobilienkäufer schrumpft. Wo es noch Wohneigentum
für Selbstnutzer oder auch als Geldanlage zu moderaten Preisen und
mit guten Aussichten auf Wertsteigerungen gibt, zeigt der
Investitionschancen-Index. Er wird jährlich von Experten des
Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank
Wohnatlas berechnet. Günstige Bedingungen für Immobilieninvestments
weist der Index in diesem Jahr nur noch für 16 von 401 Landkreisen
und kreisfreien Städten auf. Im Vorjahr waren es noch 36 Regionen.
Ein Grund für diese Entwicklung sind die steigenden
Quadratmeterpreise, die gegenüber dem Vorjahr in allen Landkreisen
inflationsbereinigt im Durchschnitt um 7,2 Prozent gestiegen sind -
und damit stärker als in früheren Untersuchungen des Postbank
Wohnatlas. Nicht nur die Großstädte, auch ländliche Gebiete
verzeichnen teils kräftige Preisaufschläge. In 353 der 401 Landkreise
und kreisfreien Städte lagen die Wertentwicklungen bei den
Kaufpreisen zwischen 2017 und 2018 über denen der Mieten. Damit
erhöhte sich der so genannte Vervielfältiger - also die Kennzahl, die
angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis einer
identischen Wohnung entsprechen. So mussten Käufer 2018 bereits in
etwa jeder zweiten Region 22,5 Jahresnettokaltmieten und mehr für den
Erwerb einer Wohnung aufbringen. Nicht auszuschließen ist, dass es
dabei regional auch zu Überzeichnungen kam - also ein künftig
erwartetes Preisplus bereits mit eingerechnet wurde.
Reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr
werden für 127 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert.
Zugleich noch moderate Kaufpreise gemessen an den örtlichen Mieten
(Vervielfältiger kleiner als 22,5) finden Kaufinteressierte laut
Prognose vor allem außerhalb der Städte und im Nordwesten der
Republik. Laut Investitionschancen-Index warten in Niedersachsen
gleich sechs Kreise mit derart guten Rahmenbedingungen auf - so viele
wie in keinem anderen Bundesland. Sogar rund um Hamburg, Deutschlands
drittteuerster Großstadt, sind die Aussichten vielerorts gut. Rund um
die Elbmetropole schaffen es die Landkreise Harburg, Stade, Segeberg,
Herzogtum Lauenburg und Rotenburg (Wümme) in den Index mit den besten
Investitionschancen. Im westlichen Niedersachsen glänzen das Emsland
und die Grafschaft Bad Bentheim, unmittelbar an der Grenze zu den
Niederlanden, sowie der Landkreis Osnabrück mit guten Aussichten auf
relativ günstige Immobilien, die in Zukunft noch an Wert zulegen.
Entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz sehen die
Experten in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms gute
Bedingungen für langfristig lohnende Immobilieninvestments. In
Nordrhein-Westfalen sollten Kaufinteressierte den Landkreis Coesfeld
unter die Lupe nehmen. Bundesweit schafft es nur eine einzige
kreisfreie Stadt in den Investitionschancen-Index: Weimar in
Thüringen.
Hohe Preise und geringe Investitionschancen in Süddeutschland
Der Freistaat Bayern glänzt, abgesehen von einigen Landkreisen im
Osten und Norden, fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen.
Nur ein Landkreis bietet zugleich moderate Immobilienpreise: Im
niederbayerischen Straubing-Bogen unweit von Regensburg haben die
Kaufpreise die örtlichen Mieten noch nicht so weit überholt wie in
anderen Landstrichen Bayerns. Steigende Preise am Immobilienmarkt
sorgen in Baden-Württemberg für eine ähnliche Tendenz: Wiesen im
Vorjahr noch sechs Kreise besonders gute Investitionschancen auf,
sind es in der diesjährigen Untersuchung nur noch drei. Zu den
baden-württembergischen Regionen mit Potenzial zählen die Kreise
Schwäbisch-Hall, Tuttlingen und Waldshut.
Indikatoren für ein Investment
In die Berechnung des Investitionschancen-Index wurden zwei
Faktoren einbezogen: Die Relation zwischen Kaufpreisen und lokalen
Mieten und die voraussichtliche reale Preisentwicklung bis 2030*. Als
Messlatte für die Kaufpreise wurde auch hier der Vervielfältiger
herangezogen. Er gibt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine
70-Quadratmeter-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten an. Die
Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je
kleiner der gegenwärtige Vervielfältiger ausfällt. Besonders gute
Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit
einem erwarteten Preis-Plus von real mehr als 0,5 Prozent pro Jahr
bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für
den Wohnungskauf.
Wo Kaufpreise die Mieten abhängen
In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und
Einkommensprognosen zwar weiter auf steigende Nachfrage und damit
Wertgewinne bis 2030 hin - allerdings sind die Immobilienpreise
bereits vergleichsweise hoch und liegen teils deutlich über der
22,5-fachen Jahresnettokaltmiete, die Mieter zu zahlen hätten. In
München etwa entsprechen die Kaufpreise 36 Jahresmieten, in Hamburg
und Berlin sind es 33.
Neben den 16 besonders vielversprechenden Regionen weist der
Postbank Wohnatlas 196 weitere Kreise aus, die ebenfalls mit
Wertsteigerungen rechnen dürfen, allerdings die Bedingungen für die
Aufnahme in den Index nicht erfüllen. Deutschlands sieben größte
Städte, die sogenannten Big Seven, zählen zum Beispiel zu den
insgesamt 111 Landkreisen und kreisfreien Städten mit soliden
Wertsteigerungsraten bei Wohnimmobilien bis 2030 - jedoch zu
Kaufpreisen, die den örtlichen Mieten bereits enteilt sind. Bessere
Chancen bieten sich Kaufinteressierten möglicherweise in den
Regionen, die laut Prognose zwar nur geringe Wertsteigerungen bis
2030 erwarten lassen, dafür aber im Vergleich zum örtlichen
Mietniveau noch mit günstigen Kaufpreisen aufwarten. Zu diesen 27
Regionen gehören auch einige Städte, darunter Ludwigshafen am Rhein,
Bielefeld, Worms, Bremen und Wolfsburg.
"Der Investitionschancen-Index kann bei der Suche nach dem
passenden Objekt helfen und den Blick auf möglicherweise bislang
übersehene Regionen lenken", sagt Eva Grunwald, Leiterin
Immobiliengeschäft Postbank. Allerdings sollte eine Kaufentscheidung
nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen und
künftigen Wertentwicklungschancen abhängig gemacht werden. "Ein
Investment kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein, etwa zum
Vermögensaufbau oder zur Alterssicherung", sagt Grunwald.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige
Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen
Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende
Analyse wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte
Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den
401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
* Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach
dem HWWI-Wohnungsmarktmodell
In die Kaufpreisprognose des HWWI für die 401 kreisfreien Städte
und Landkreise sind die Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand
verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur,
Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und
Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht
nach, wie sich die Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der
Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum
2018-2030.
Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm(at)postbank.de
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Datum: 15.05.2019 - 11:45 Uhr
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