Büromarkt mit zweitbestem Ergebnis der letzten 15 Jahre: Gut 900.000 Quadratmeter Flächenumsatz
(ots) - Im ersten Quartal 2019 wurden an den acht
wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen,
Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München 901.000 m² Bürofläche
umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert um rund 1 % übertroffen und
gleichzeitig das zweitbeste Resultat der letzten 15 Jahre erzielt.
Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten
Ergebnisse im Überblick:
- Zweitbester Flächenumsatz der letzten 15 Jahre; Vorjahresergebnis
noch einmal leicht überboten
- Leerstand über alle Standorte verringert sich nochmal um 17 % und
fällt unter die 4-Mio.-m²-Marke
- Mietpreise weiter spürbar gestiegen; sowohl die Spitzen- (+6 %) als
auch die Durchschnittsmieten (+12 %) haben zugelegt
- Perspektiven 2019: Voraussichtlich überdurchschnittlicher Umsatz
und weiter steigende Mieten
"Die deutschen Büromärkte haben im ersten Quartal 2019 nahtlos an
die sehr gute Performance der letzten Jahre angeknüpft und den
außergewöhnlichen Vorjahresumsatz noch einmal leicht getoppt. In den
vergangenen 15 Jahren konnte nur 2017 ein noch höherer Umsatz im
Auftaktquartal verzeichnet werden. Bislang trotzen die Büromärkte
also den rückläufigen BIP-Prognosen und Unsicherheiten im
Zusammenhang mit dem Brexit, dem Zollstreit mit den USA sowie einer
möglichen globalen Konjunkturabkühlung. Der entscheidende Grund
hierfür ist, dass die Wirtschaft immer noch wächst, wenn auch
langsamer als in den Vorjahren. Deshalb spricht auch alles für eine
weiterhin moderat steigende Beschäftigung, die entsprechende
Nachfrage auslöst. Diese Situation kann sich zwar durch einen
externen Schock, ausgelöst durch die oben genannten Risiken, ändern,
solange dies aber nicht eintritt, gehen die Unternehmen eher von
einer leichten Konjunkturdelle aus und ändern nicht grundsätzlich
ihre Strategien. Unterstützt wird diese Einschätzung auch von den
Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute, die eine Rezession in
Deutschland für eher unwahrscheinlich halten", erläutert Wolfgang
Schneider, Head of Research von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Zwischen den einzelnen Standorten waren allerdings
unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Wie auch im
Investmentbereich hat sich Berlin an die Spitze der deutschen
Büromärkte gesetzt und mit 244.000 m² Flächenumsatz eine neue
Bestmarke aufgestellt. Der bereits außergewöhnlich gute Vorjahreswert
wurde noch einmal um knapp 14 % übertroffen. Die Erfolgsstory der
Hauptstadt setzt sich also wie prognostiziert fort. Aber auch weitere
Städte weisen ein deutliches Umsatzplus auf. Zu nennen sind hier
insbesondere Köln, wo mit 87.000 m² Umsatz (+53 %) ebenfalls einen
neuer Rekord aufgestellt wurde, der 47 % über dem zehnjährigen
Schnitt liegt und Leipzig, wo mit 33.000 m² (+44 %) das bisherige
Allzeithoch aus dem Jahre 2006 eingestellt wurde. Während die
Domstadt von einem überproportional hohen Anteil an Großabschlüssen
über 10.000 m² (18 %) profitierte, spielten sich in Leipzig nahezu
zwei Drittel des Marktgeschehens im Segment bis 1.000 m² ab. Eine
Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichneten
darüber hinaus noch Hamburg mit 130.000 m² (+20 %) und Düsseldorf mit
99.000 m² (+27 %). Deutliche Umsatzrückgänge müssen dagegen Frankfurt
mit lediglich 89.000 m² (-32 %) und München mit 194.000 m² (-16 %)
hinnehmen. Während das Ergebnis in der bayerischen Landeshauptstadt
immerhin noch rund 9 % über dem zehnjährigen Durchschnitt liegt,
verzeichnet die Mainmetropole eines der schwächsten Auftaktquartale
der letzten Jahre. Verantwortlich hierfür ist unter anderem ein
gerade für Frankfurt unterproportionaler Anteil an Großabschlüssen.
Aus den ersten drei Monaten kann zum aktuellen Zeitpunkt allerdings
noch kein Trend für das Gesamtjahr abgeleitet werden. Der stärkste
Rückgang war in Essen zu beobachten, wo das Vorjahresergebnis mit
25.000 m² in etwa halbiert wurde. Vor dem Hintergrund des im ersten
Quartal 2018 aufgestellten Rekordumsatzes überrascht diese
Entwicklung aber nicht.
Leerstand fällt unter die 4-Mio.-m²-Marke
Auch in den letzten zwölf Monaten hat sich der dynamische
Leerstandsabbau der vergangenen Jahre unvermindert fortgesetzt. Über
alle einbezogenen Standorte hat sich das Gesamtvolumen um 17 %
verringert und rutscht mit 3,92 Mio. m² erstmals seit 2001 wieder
unter die 4-Mio.-m²-Schwelle. Der Rückgang vollzog sich dabei in
allen Städten, wenngleich auch mit etwas unterschiedlicher
Ausprägung. In Berlin gingen die Leerstände um 20 % auf 314.000 m²
zurück, was für die Hauptstadt einen historischen Tiefstand bedeutet.
Die Leerstandsquote liegt mittlerweile nur noch bei 1,6 %. Da
verwundert es auch nicht, dass über ein Viertel des Flächenumsatzes
in Projekten realisiert wurde. Das niedrigste Leerstandsvolumen aller
Zeiten verzeichnet auch Leipzig mit aktuell 222.000 m² (-23 %). Die
Leerstandsrate liegt nur noch bei 5,9 % und nähert sich damit dem
Niveau der meisten anderen Städte an. Aber auch in München (488.000
m²; -25,5 %) und Frankfurt (1,08 Mio. m²; -20,5 %) hat sich das
Flächenangebot nochmals stark reduziert. Mit 2,3 % weist München die
zweitniedrigste Leerstandsquote nach Berlin auf. Nur bezogen auf das
Stadtgebiet liegt sie mit 1,6 % sogar auf dem gleichen Niveau wie in
der Hauptstadt. Ähnlich stellt sich die Situation in Frankfurt dar,
wo im Gesamtmarkt eine Leerstandsrate von 7,0 % zu verzeichnen ist,
wohingegen sie sich im besonders nachgefragten CBD bereits der 4
%-Marke nähert. Der Leerstand in Düsseldorf beläuft sich auf 849.000
m² (-11 %), womit die Leerstandsrate auf 8,9 % fällt. Etwa moderater
verlief die Entwicklung in Hamburg (634.000 m²; -7 %) und Köln
(213.000 m²; -0,5 %). In beiden Städten herrscht aber insbesondere im
Segment großflächiger, moderner Leerstände ein Angebotsengpass,
sodass der etwas moderatere Rückgang aus Marktsicht zu begrüßen ist.
Mietpreise steigen erwartungsgemäß weiter
Erwartungsgemäß haben sich auch die Mietpreisanstiege fortgesetzt.
Im Durchschnitt über alle Standorte haben die Spitzenmieten in den
letzten zwölf Monaten um gut 6 % zugelegt. Hierin spiegelt sich
einerseits die gute Nachfrage, andererseits aber auch das geringe
Angebot im modernen Marktsegment wider. Nicht einmal mehr 1,2 Mio. m²
der aktuellen Leerstände verfügen über eine marktgerechte und von den
Mietern präferierte Ausstattungsqualität. Während in den vergangenen
Jahren vor allem in Berlin überproportionale Zuwächse verzeichnet
wurden, ist dies mittlerweile auch in anderen Städten, in denen sich
das Angebot deutlich verengt hat, der Fall. In Köln beispielsweise
stieg die Spitzenmiete um 10 % auf 24 EUR/m² und auch in Hamburg fiel
der Zuwachs mit gut 9 % auf 29 EUR/m² kaum geringer aus. Die
Hansestadt nähert sich damit erstmalig der 30-EUR-Marke. Beide Städte
bewegen sich damit bezüglich der Steigerungsrate auf dem Niveau der
Hauptstadt, wo die Spitzenmiete ebenfalls um gut 9 % auf 36 EUR/m²
zugelegt hat. Nicht mehr weit von der 40-EUR-Grenze entfernt ist
München, wo aktuell 39 EUR/m² (+5 %) notiert werden und auch
Frankfurt liegt mit 44 EUR/m² wieder in Bereichen, wie sie zuletzt um
die Jahrtausendwende erreicht wurden. Etwas moderater zeigte sich die
Entwicklung in Düsseldorf und Leipzig mit einem Plus von jeweils
knapp 4 %. Mit 28 EUR/m² weist Düsseldorf mittlerweile aber die
höchste jemals registrierte Spitzenmiete auf. Gleiches gilt für
Leipzig, wo die 14 EUR/m² ebenfalls eine neue Bestmarke darstellen.
Der einzige Standort mit stabiler Entwicklung ist Essen, hier sind
unverändert 15 EUR/m² zu verzeichnen.
Welche Dynamik die Mietpreisentwicklung aufweist, unterstreicht
auch der Blick auf die Durchschnittsmieten. In den letzten zwölf
Monaten haben sie über alle betrachteten Standorte um gut 12 % auf
knapp 16,60 EUR/m² angezogen. Den größten Beitrag leistete auch hier
erwartungsgemäß Berlin, wo die Durchschnittsmiete um rund ein Viertel
auf 25,60 EUR/m² gestiegen ist. Hierin spiegelt sich auch der hohe
Anteil von Projektanmietungen wider.
Perspektiven: Voraussichtlich erneut starker Flächenumsatz im
Gesamtjahr
"Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht aus heutiger Sicht
viel für ein reges Marktgeschehen und im langjährigen Vergleich
überproportionale Flächenumsätze. Allerdings sind die Risiken für die
gesamtwirtschaftliche Entwicklung gestiegen. Sollte es zu einem
harten Brexit kommen, wird dies die BIP-Entwicklung sicherlich
bremsen, auch wenn sich die Stimmen mehren, dass die konkreten
Auswirkungen geringer ausfallen dürften als in der Vergangenheit
erwartet. Vor diesem Hintergrund ist es auch schwer, die mögliche
Reaktion der Unternehmen und damit die konkreten Auswirkungen auf die
Flächennachfrage zu prognostizieren. Unter der Voraussetzung eines
geregelten Brexit und einer Entschärfung des Zollstreits mit den USA,
erscheint ein Flächenumsatz im Bereich des Vorjahresniveaus das
wahrscheinlichste Szenario zu sein. Aber selbst bei einer stärkeren
Konjunktureintrübung spricht alles für einen Flächenumsatz von
mindestens 3,5 Mio. m², was immer noch über dem zehnjährigen
Durchschnitt liegen würde. Gleichzeitig dürfte sich die
Geschwindigkeit des Leerstandabbaus aufgrund einer gestiegenen
Bautätigkeit verlangsamen. Ungeachtet dessen werden die Mietpreise
vor dem Hintergrund der nach wie vor in vielen Städten angespannten
Angebots-/Nachfragerelation im Laufe des Jahres weiter anziehen",
prognostiziert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland.
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Datum: 03.04.2019 - 12:34 Uhr
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