AENGEVELT analysiert moderate Umsatzdynamik am Büromarkt Magdeburg
Ruhiger Start in 2018
(IINews) - Der Magdeburger Markt für Büroflächen erzielte 2017 einen Büroflächenumsatz von rd.18.500 m². Dieser Wert liegt 26% unter dem Vorjahresergebnis (2016: 25.000 m²) und 17% unter dem Mittelwert der jüngsten 10 Jahre ( 2007 bis 2016: 22.300 m²).
Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH nach moderatem Marktstart (rd. 4..000 m² bis Ende April; Vorjahreszeitraum: rd. 3.500 m²) einen leicht anziehenden Büroflächenum¬satz von rd. 20.000 m².
Short Facts 2017
• Der Büroflächenumsatz des Jahres 2017 wurde durch eine geringere Nachfrage in der Größenklasse > 500 m² geprägt, auf die indessen immer noch 63% des Gesamtumsatzes bzw. rd. 11.700 m² Bürofläche entfielen (2016: 71% bzw. 17.700 m²).
• Nachdem im Vorjahr rd. 6.300 m² Büromietfläche im Sanierungs- und Umnutzungsprojekt "Carl-Miller-Straße 6 / Buckauer Tor 2" zur Nutzung freigegeben wurden - AENGEVELT hatte die kompletten Flächen bereits 2015 an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben BIMA im Rahmen der Flächen- und Standortoptimierung der Bundeswehr in Magdeburg vermittelt - wurden im Berichtsjahr 2017 keine nennenswerten Büroneubauten oder Sanierungs-/Umnutzungsprojekte dem Markt zugeführt.
• Die nominelle Angebots¬reserve ist nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH um 7.500 m² bzw. 8% auf rd. 91.000 m² gesunken (Anfang 2017: 98.500 m²). Die Leerstands-quote stellt sich damit bei einem Gesamt¬bestand von rd. 1,04 Mio. m² auf 8,7% (Anfang 2017: 9,5%). Davon sind lediglich 40% bzw. 36.300 m² als Überhang marktwirksam.
• Stellte sich die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 konstant auf rd. EUR 10,80/m², zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an.
Prognose / Trends 2018
• Für 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen Büroflächenumsatz von rd. 20.000 m². In den ersten vier Monaten dieses Jahres war dabei der Flächenumsatz mit rd. 4.000 m² von einer nur moderaten Dynamik geprägt (Jan. – April 2017: 3.500 m²).
• 2018 erfolgt die Fertigstellung des Projektes "Elbarkaden Magdeburg" am Wissenschaftshafen mit rd. 10.000 m² Wohnfläche sowie rd. 5.600 m² Bürofläche in exklusiver innerstädtischer Lage direkt an der Elbe. Hiervon hat AENGEVELT bereits knapp 3.000 m² Bürofläche an den Gesundheitsdienstleister “PubliCare“ und ein Kommunikationsunternehmen vermittelt
• Entsprechend prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen Ange¬botsreserve von 91.000 m² auf rd. 80.000 m² Bürofläche und insbesondere des marktfähigen Ange¬bots¬¬sockels auf unter 30.000 m² (siehe dazu auch Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH-Leerstands-IndEX).
• Im Spitzenmietpreissegment prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH ein stabiles Mietniveau von rd. EUR 12,25/m². Damit bietet Magdeburg unverändert sehr günstige Rahmenbe¬dingungen für Unternehmens-Expansionen und -Neuansiedlungen.
Büroflächenumsätze nach Lagen: Schwerpunkt Cityrandlagen
• Umsatzschwerpunkt waren 2017 die Cityrandlagen. Auf sie entfielen 68% bzw. 11.100 m² des Büroflächenumsatzes (2016: 34% bzw. 8.600 m²).
• Entfielen auf Innenstadt- und Citylagen 2016 noch rd. 44% bzw. 11.100 m², ging ihr Anteil in 2017 auf 24% bzw. 4.400 m² zurück.
• Periphere Stadtlagen erzielten 2017 8% bzw. 1.400 m² (2016: 21%, 5.300 m²).
Büroflächenumsatz nach Branchen
• Stärkste Nachfragegruppe waren 20177 die öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck (Verwaltung, Verbände, Institute) mit einem Umsatzanteil von rd. 39% (2016: 12%), gefolgt von unternehmensbezogenen und sons¬ti¬gen Dienst¬leister (Unterneh¬mensberatungen, Rechtsanwälte, Ärzte, Bildungs-/Sozialeinrichtung¬en) mit 37% (2016: 30%).
• Der Marktanteil der sonstigen Unternehmen (u. a. Industrie-, Handels- und Verkehrsunter-nehmen) sank deutlich von 46% auf nur noch 11% in 2017.
• Die Branchen IT/Telekommunikation/Medien konnten etwas zulegen auf 8% (2016 5%).
• Auf Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen entfielen 5% (2016: 8%).
Angebotsentwicklung
• Das kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot stellt sich Anfang 2018 auf nominell 91.000 m² (Anfang 2017: 98.500 m²). Dies entspricht angesichts eines Büroflächenbestandes von rd. 1,04 Mio. m² einer nominellen Leerstandsrate von 8,7%.
• Die nominellen Leerstandsflächen bedürfen indessen der analytischen Untersuchung und Qualifizie-rung in Bezug auf ihre höchst unterschiedliche Marktwirksamkeit. Hierzu entwickelte AENGEVELT-RESEARCH den „AENGEVELT RESEARCH-Leerstands-IndEX“, kurz: „ARLEX“:
-So sind von der am Jahresanfang insgesamt verfügbaren Angebotsreserve (ca. 91.000 m²) aufgrund der Umsatzdynamik der jüngsten 10 Jahre rd. 28.700 m² bzw. 32% als „regionalisierte Fluktuations- und Mobilitätsreserve“ für das marktgerechte “Funktionieren“ des Magdeburger Büromarktes notwendig.
-Außerdem entfallen von der Angebotsreserve rd. 23.000 m² bzw. 25% auf sogenann¬te „strukturelle Leerstände“. Dabei handelt es sich um Flächen in Objekten, die 5 Jahre und länger durchschnittliche Leerstandsquoten von mindestens 50% auf¬wei¬sen (Fachjargon: „Marktleichen“).
-Ebenfalls nur bedingt markwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“. In Magdeburg handelt es sich hierbei um rd. 3.000 m² bzw. 3% des gesamten Leerstandes.
-Damit verbleibt in Magdeburg ein tatsächlich „marktwirksamer Angebotsüberhang“ von ca. 36.300 m² bzw. 40% des Gesamtleerstandes. Dies entspricht einem Anteil von 3,5% des gesamten Magdeburger Büroflächenbestandes.
Für das laufende Jahr 2018 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bei anhaltender Nettoabsorption (= steigende Büroflächeninanspruchnahme) eine weitere Verringerung des marktaktiven Flächenleerstandes auf unter 30.000 m².
Steigendes Mietniveau
• Nachdem die Spitzenmiete von 2013 bis 2016 stabil bei EUR 10,80/m² lag, zog sie 2017 markant auf EUR 12,25/m² an. Dieses Mietniveau prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH in der Spitze auch für 2018.
• Die mittlere City-Miete lag Ende 2017 bei rd. EUR 8,50/m² (2016: EUR 7,80/m²).
• Am Cityrand sind es im Mittel rd. EUR 6,50/m² (Ende 2016: 5,50/m²), in den äußeren Stadtteilen und Nebenlagen rd. EUR 4,80/m² (Ende 2016: EUR 4,50/m²).
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Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Ergebnis 2017: mehr als 127.000 Kundenberatungen und Objektbesichtigungen, ein Transaktionsvolumen aus vermittelten Immobilienverläufen von mehr als € 550 Mio. sowie eine gewerbliche Vermietungsleistung von rd. 250.000 m².
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der letzten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: So würden 100% der Befragten AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ wieder als Dienstleister zu nutzen, 100% würden AENGEVELT „auf jeden Fall“ bzw. „evtl.“ Geschäftsfreunden oder Geschäftspartnern empfehlen.
Bestätigt werden diese exzellenten Befragungsergebnisse auch durch FOCUS und FOCUS-MONEY, die im Rahmen der bundesweiten Studien “Fairster Immobilienmakler“ (FOCUS-MONEY, Ausgabe 10/2018, 28.02.2018) und “Höchste Kundentreue“ (FOCUS, Ausgabe 9/2018, 24.02.2018) AENGEVELT erneut und wiederholt mit Bestnoten auszeichnen.
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement. Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001: 2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
E-Mail: t.glodek(at)aengevelt.com
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Datum: 16.05.2018 - 16:39 Uhr
Sprache: Deutsch
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