Investitionschancen im Raum Düsseldorf / Experten analysieren Immobilienmärkte im Umfeld der Landeshauptstadt / Steigende Kosten in Düsseldorf, Preisverfall im Umland
(ots) - Die Immobilienpreise in Düsseldorf koppeln sich von
denen der angrenzenden Region ab. Der Postbank Wohnatlas 2017 zeigt
ein reales Wachstum von 28,8 Prozent für den Zeitraum von 2012 bis
2016. Der Quadratmeter kostet inzwischen durchschnittlich 3.116 Euro.
In den kommenden Jahren wird sich der Preisanstieg voraussichtlich
fortsetzen.
Erheblich günstiger ist das Wohnen in den umliegenden Städten und
Landkreisen, obwohl deren Infrastruktur kaum schlechter ist. Am
billigsten ist die Nachbarstadt Duisburg mit 1.062 Euro pro
Quadratmeter, am teuersten der Landkreis Mettmann mit 1.725 Euro.
Doch Vorsicht: Die Immobilienpreise haben hier wahrscheinlich bereits
ihren Höchststand erreicht. Wer in diesen Städten oder Kreisen kauft,
riskiert einen Wertverlust. Das sind Ergebnisse der aktuellen Studie
Wohnatlas 2017, die das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im
Auftrag der Postbank erstellt hat.
Einkommen können nicht Schritt halten
Mit höherem Nachfragedruck durch Zuzug ist der Preisanstieg in
Düsseldorf nicht zu erklären: Die Einwohnerzahl stagniert. Bis 2030
wird nur ein jährliches Wachstum von 0,05 Prozent pro Jahr
vorausgesagt. Dennoch wird es für Düsseldorfer immer teurer,
Wohneigentum zu erwerben. Wer den Schritt getan hat, darf sich über
Wertsteigerung von 0,88 Prozent pro Jahr freuen, so die
Kaufpreisprognose** bis 2030.
Andererseits liegt das Einkommensniveau in der
nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt vergleichsweise hoch. Seit
2012 sind die real verfügbaren Einkommen um sieben Prozent gestiegen.
Die Immobilienpreise haben sich jedoch viermal so schnell nach oben
entwickelt. Mittlerweile müssen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung
11,9 Pro-Kopf-Netto-Jahreseinkommen* auf den Tisch gelegt werden.
Damit ist Düsseldorf aber immer noch günstiger als andere deutsche
Großstädte. In München werden 21 Jahreseinkommen fällig, in Hamburg
15,9, in Berlin sind es 15,8.
Kaufpreise steigen schneller als Mieten
Die Kaufpreise haben auch die Mieten abgehängt: Der Erwerb einer
Immobilie kostet in Düsseldorf umgerechnet 26,5
Jahresnettokaltmieten. Im Umland liegt der Kaufpreis-Miet-Quotient
zwischen 15 und 20. Hier rechnet sich eine selbstgenutzte Immobilie
also sieben bis zwölf Jahre früher - allerdings mit unterschiedlichen
Perspektiven bei der Wertentwicklung.
Preisverfall im Umland
In den Kreisen und Städten in Düsseldorfs Umgebung schrumpft die
Bevölkerung und die Immobilienpreise sinken. Der Preisboom der
vergangenen Jahre hat sich hier spürbar schwächer niedergeschlagen:
In Krefeld stiegen die Preise seit 2012 nur um 18,1 Prozent, also
mehr als zehn Prozentpunkte weniger als im benachbarten Düsseldorf.
In den beiden nördlichen Nachbarstädten Mülheim an der Ruhr und
Duisburg haben die Preise mit 3,7 beziehungsweise 0,8 Prozent
Steigerung seit 2012 sogar fast stagniert. Duisburgs Einwohnerzahl
wird bis 2030 voraussichtlich um 0,49 Prozent pro Jahr schrumpfen.
Wer hier Eigentum erwirbt, muss einen Wertverlust von 1,31 Prozent
pro Jahr einkalkulieren. Auch in den anderen Umland-Kreisen und
-Städten fällt die Prognose negativ aus. "Allerdings muss das nicht
zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in
diesen Regionen interessiert ist, sollte dieses Investment sorgfältig
prüfen. Denn es gibt auch hier die Chance, Häuser und Wohnungen mit
Potenzial zu entdecken", sagt Ron Stolle, Vertriebsdirektor der
Finanzierungsspezialisten von der Postbank in Düsseldorf.
Tabelle: Region Düsseldorf in Zahlen
A Preis/qm 2016
B Kaufpreis/Einkommen* 2016
C Preiswachstum real 2012-2016
D Vervielfältiger** 2016
E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030
F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F
Düsseldorf, Stadt 3116 EUR 11,9 28,8 % 26,5 0,05 % 0,88 %
Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
Krefeld, Stadt 1422 EUR 6,6 18,1 % 18,2 -0,28 % -0,97 %
Mülheim an der Ruhr 1520 EUR 6,4 3,7 % 19,6 -0,35 % -0,88 %
(Stadt) Solingen, Stadt 1533 EUR 6,9 10,9 % 19,9 -0,33 % -0,83 %
Mettmann, Landkreis 1725 EUR 6,9 14,3 % 19,8 -0,20 % -0,99 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum
verfügbaren Einkommen pro Kopf,
** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete. Quellen:
Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des
HWWI.
Großraum Düsseldorf punktet bei der Infrastruktur
Wem eine gute Infrastruktur wichtig ist, der kann in dieser Region
kaum etwas falsch machen. Die Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und
Flughafen, die Gesundheitsversorgung und Auswahl an Schulen sind im
Großraum Düsseldorf im Vergleich zum bundesweiten Standard
überdurchschnittlich gut. Die Verkehrsanbindung(1) ist sogar überall
herausragend, außer im etwas weiter von der Hauptstadt entfernten
Solingen. Hier und in Krefeld werden dafür Spitzenwerte bei der
Gesundheitsversorgung(2) erreicht. In punkto Schulauswahl(3) sind
Solingen, Duisburg und der Landkreis Mettmann exzellent aufgestellt.
Die Landeshauptstadt selbst liegt in allen drei Aspekten weit über
dem Bundesdurchschnitt.
"Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine
Kaufentscheidung sein. Allerdings ist auch hier eine genaue Prüfung
wichtig: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung
besser ausfallen als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises
vermuten lässt - und damit auch die Chancen auf Wertsteigerungen in
der Zukunft. Denn auch die können je nach Objekt individuell
unterschiedlich ausfallen", erläutert Postbank Experte Ron Stolle.
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von
Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte
und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte
(darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November
2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden
Analyse steht die Region München.
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt,
umgerechnet auf ihre Einwohner; Kinder und Rentner eingeschlossen.
Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und
Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen
in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie
Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und
Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das
verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen
Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach
dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und
Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und
Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die
Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das
HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage
als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt
sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig
beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum
2016-2030.
Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:
(1) Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn,
Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
(2) Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im
Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
(3) Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführenden Schulen
im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.
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Postbank
Ralf Palm
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ralf.palm(at)postbank.de
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Datum: 16.10.2017 - 10:00 Uhr
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