Postbank Studie Wohnatlas 2017 / Gelsenkirchen: günstigste Großstadt im Westen
(ots) -
- Revierstadt nicht von bundesweiter Preisrallye betroffen
- Kauf oft günstiger als Miete
Der langjährige Höhenflug des Immobilienmarktes ist an
Gelsenkirchen weitgehend vorbeigegangen. Inflationsbereinigt stiegen
die Preise zwischen 2012 und 2016 nur um 1,9 Prozent.
Durchschnittlich 974 Euro kostete ein Quadratmeter Wohnraum im
vergangenen Jahr. Damit ist Gelsenkirchen - neben Chemnitz - die
einzige deutsche Großstadt, in der ein Quadratmeter noch im
dreistelligen Bereich zu haben ist. Dies sind Ergebnisse des Postbank
Wohnatlas 2017, der die Immobilienmärkte in 402 deutschen Landkreisen
und kreisfreien Städten unter die Lupe nimmt.
Um eine 100-Quadratmeter-Wohnung zu erwerben, müssen Käufer in
Gelsenkirchen im Schnitt 5,5 örtliche Pro-Kopf-Jahreseinkommen*
investieren. Zum Vergleich: In Deutschlands teuerster Stadt München
werden 21 Jahreseinkommen fällig, also fast das Vierfache. Auch in
Relation zu den Mietpreisen steht die Revierstadt gut da. Immobilien
kosten im Schnitt 15,2 Netto-Jahreskaltmieten. In keiner der 40
größten Städte Deutschlands kann man sich den Traum von den eigenen
vier Wänden günstiger erfüllen. "Wer in Gelsenkirchen von der
Mietwohnung ins Eigenheim wechseln möchte, profitiert gleich doppelt
von der Marktlage", erläutert Sahand Kiumarssi,
Baufinanzierungsspezialist der Postbank. "Die Kaufpreise sind seit
Jahren vergleichsweise niedrig, ebenso wie die Bauzinsen. Ein
Darlehen ist hier also sehr viel schneller abbezahlt als beim Kauf in
anderen deutschen Großstädten."
Tabelle: Ruhrgebiet in Zahlen
A Preis/qm 2016
B Kaufpreis/Einkommen* 2016
C Preiswachstum real 2012-2016
D Vervielfältiger** 2016
E Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030
F Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030
A B C D E F
Gelsenkirchen, Stadt 974 EUR 5,5 1,9 % 15,2 -0,70 % -2,02 %
Bochum, Stadt 1391 EUR 6,7 8,2 % 18,3 -0,40 % -1,16 %
Dortmund, Stadt 1417 EUR 7,0 11,6 % 8,2 -0,26 % -0,64 %
Essen, Stadt 1436 EUR 6,7 13,2 % 18,3 -0,32 % -1,08 %
Duisburg, Stadt 1062 EUR 5,8 0,8 % 15,7 -0,49 % -1,31 %
* Kaufpreis einer 100-Quadratmeter-Wohnung in Relation zum
verfügbaren Einkommen pro Kopf,
** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete.
Quellen: Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015);
Berechnungen des HWWI.
Wer in Gelsenkirchen ein Haus oder eine Wohnung als
Investitionsobjekt erwirbt, sollte allerdings ganz genau hinsehen.
Die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die
die Studie für die Postbank erstellt haben, prognostizieren einen
Wertrückgang. Im gesamten Ruhrgebiet sinkt die Bevölkerungsdichte.
Damit fallen auch die Preise. Gelsenkirchen kann sich diesem Trend
nicht entziehen. Bis 2030 müssen Eigentümer einen jährlichen Verlust
von 2,02 Prozent mit einkalkulieren. Neben der künftigen Entwicklung
der Einwohnerzahlen wurden auch weitere Parameter wie Haushaltsgröße,
Einkommensentwicklung und Wohnausgaben in die Berechnungen
einbezogen, um eine Prognose für die Kaufpreisentwicklung bis 2030**
zu erstellen.
Wechsel ins Eigentum sinnvoll
Trotz fallender Preise ist der Eigentumserwerb für Mieter oft
sinnvoll. Sahand Kiumarssi warnt vor einem häufigen Irrtum:
"Potenzielle Käufer schrecken oft zurück, weil der Wert ihrer
Immobilie sinken kann. Doch selbst dann kann der Kauf sich rechnen,
denn unter dem Strich bauen Eigentümer viel mehr Vermögen auf als
Mieter - gerade bei den derzeit noch sehr günstigen Hypothekenzinsen.
Gelsenkirchen ist mit dem günstigen Preisniveau dafür hervorragend
geeignet."
Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017
Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von
Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte
und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI)
durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte
(darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November
2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde).
* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt,
umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen.
Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und
Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen
in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie
Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und
Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das
verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen
Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.
** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach
dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und
Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und
Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die
Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das
HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage
als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt
sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig
beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum
2016-2030.
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Ralf Palm
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Datum: 16.10.2017 - 10:00 Uhr
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