Landgericht Hanau - Nachzahlungsklausel in Immobilien-Kaufverträgen des Bundes ist nichtig (FOTO)
(ots) -
Die in einzelnen Immobilien-Kaufverträgen des Bundes seit den
1990er Jahren festgelegten Nachzahlungsklauseln sind rechtswidrig.
Dies entschied jetzt das Landgericht Hanau. Käufer von Grundstücken
des Bundes können auf der Grundlage dieser Entscheidung Geld vom Bund
zurückfordern oder Zahlungen verweigern. Dies gilt für private Käufer
wie Kommunen gleichermaßen.
Nachzahlungen waren nach einer Vielzahl von
Grundstückskaufverträgen häufig dann fällig, wenn sich der
Grundstückswert nach dem Kauf erhöhte. Dies geschah dann, wenn die
Grundstücke auch noch Jahre nach Abwicklung des Geschäfts
höherwertiger als beim Kauf angenommen nutzbar sind oder genutzt
werden. Dabei bedient sich der Bund verschiedener, zumeist aber
mehrfach verwendeter vertraglicher Formulierungen ähnlicher Inhalte.
Vertreten durch den Hanauer Rechtsanwalt Harald Nickel des Büros
Harald Nickel Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft, Hanau am
Main, ließ der Käufer zweier Kasernengelände derartige jahrzehntelang
unbeanstandet verwendete Nachzahlungsklauseln in Kaufverträgen des
Bundes gerichtlich überprüfen. Ein Privatunternehmen hatte in den
Jahren 2005 und 2006 zwei ehemalige Hanauer Kasernengelände vom Bund
erworben und dabei Nachzahlungen für den Fall höherwertigerer
Nutzungen in der Zukunft vertraglich zugesichert. Daraufhin hatte die
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für den Bund im Jahre
2013 rund 180.000,00 EURO verlangt, die zu zahlen sich Nickels
Mandant auf dessen Rat hin mit der Begründung weigerte, die
Nachzahlungsklauseln in den Kaufverträgen des Bundes seien nichtig.
Im Fall eines Kasernengeländes war durch einen gemeindlichen
Bebauungsplan eine Grünfläche in ein Gewerbegebiet umgewandelt
worden. Im zweiten Fall ging es um den Bau eines Hauses im
Außenbereich. Er wurde genehmigt und ausgeführt, ohne dass dies der
Kaufpreiskalkulation des Bundes zugrunde gelegt worden war.
Das mit der daraufhin erhobenen Zahlungsklage des Bundes,
vertreten durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA),
befasste Landgericht Hanau schloss sich der Rechtsauffassung der
Hanauer Wirtschaftskanzlei bereits mit einem ersten Hinweisbeschluss
am 7. Januar 2015 an. Das Gericht empfahl dem Bund, sich mit dem
Käufer auf einen Verzicht auf Nachzahlungen zu vergleichen, um so ein
mögliches Grundsatzurteil zu Lasten des Bundes, anwendbar auch für
vergleichbare andere Fälle, zu vermeiden.
Obwohl Rechtsanwalt Harald Nickel für den Käufer hierzu bereit
gewesen wäre, lehnte der Bund jede Vergleichsregelung unter Hinweis
auf eine jahrzehntelang unbeanstandete Praxis ab. Daraufhin wies das
befasste Landgericht die Zahlungsklage des Bundes durch Urteil vom
17. Februar 2015 mit der Begründung ab, die Nachzahlungsregelungen
der beiden umstrittenen Kaufverträge seien jeweils, der Auffassung
von Rechtsanwalt Harald Nickel folgend, nichtig. Hieraus könne der
Bund Zahlungsansprüche also nicht ableiten. Gegen diese Entscheidung
wandte sich der Bund durch Berufung zum Oberlandesgericht.
Die Richter des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main erklärten im
Verhandlungstermin vom 11. November 2015, auch dort halte man die die
Nachzahlungsklausel für die beiden betroffenen
Grundstückskaufverträge für nichtig. Neben den bereits vom
Landgericht angeführten Gründen für die Annahme der Unwirksamkeit der
Nachzahlungsklausel, meldete der Senat noch weiter reichende Bedenken
an der Wirksamkeit der zu beurteilenden Nachzahlungsklauseln des
Bundes an, als sie das Landgericht sah. Er machte deutlich, dass er
sich aus diesem Grund dem erstinstanzlichen Urteil anzuschließen
gedenke.
Zugleich kündigten die Berufungsrichter an, wegen der
grundsätzlichen Bedeutung der aufgeworfenen Rechtsfragen Revision
gegen das anstehende Urteil zum Bundesgerichtshof zuzulassen. Dadurch
sollte eine nochmalige Überprüfung der Rechtsfragen durch das höchste
deutsche Zivilgericht möglich werden. "Wir sind eigentlich mit der
Vorüberlegung an das Urteil des Landgerichts herangegangen, dass die
vom Käufer beanstandete Nachzahlungsregelung möglich sein müsste.
Nach eingehender Prüfung sind wir dann aber auch anhand der
einschlägigen Rechtsprechung des BGH zur gegenteiligen Auffassung
gelangt", so der Berichterstatter des Senats im Verhandlungstermin.
Einer Weiterführung des Verfahrens, wie es der Senat durch
Zulassung der Revision dem Bund eröffnet hätte, mochte sich die BImA
als dessen Vertreter jedoch nicht aussetzen. Deshalb nahm sie
angesichts der überzeugenden Argumentationsführung der Frankfurter
Richter die Berufung im Anschluss an eine vom Gericht eingeräumte
Frist für eine Stellungnahme gegen das erstinstanzliche Urteil Anfang
Dezember 2015 zurück. Damit steht fest, dass der Erwerber zweier
Kasernengelände wegen der Teilnichtigkeit der seinerzeit mit dem Bund
geschlossenen Kaufverträge keine Nachzahlungen wegen Werterhöhungen
nach dem Erwerb leisten muss.
Die Bedeutung des Verfahrens geht nach Einschätzung von
Rechtsanwalt Harald Nickel über die zwei Einzelfälle weit hinaus.
Einerseits könnten Käufer bereits entrichtete Nachzahlungen auf der
Grundlage gleicher Vertragsklauseln voraussichtlich zurückverlangen.
Derartige Ansprüche auf Herausgabe verjähren spätestens nach Ablauf
von zehn Jahren seit dem Zeitpunkt der Nachzahlung. "Betroffene
sollten sofort Verjährungsfragen prüfen", rät der Hanauer
Rechtsanwalt. Auch dürften Käufer mit gleichen Nachzahlungsklauseln
künftig nicht zu Nachzahlungen herangezogen werden. Noch bedeutender
sei allerdings, dass nicht nur die Nachzahlungsklauseln der beiden
vor dem Hanauer Landgericht verhandelten Fälle nach Auffassung auch
der befassten Richter nichtig sind, sondern auch viele ähnliche
Vertragsregelungen des Bundes mit privaten und öffentlichen Käufern.
"Nach meiner Auffassung sind selbst die vom Haushaltsausschuss des
Deutschen Bundestags für kommunale Erstzugriffskäufe 2012 definierten
Nachzahlungsbedingungen, soweit sie so vom Bund in Verträge mit
Städten und Gemeinden systematisch übernommen wurden, mutmaßlich
unwirksam", schätzt Nickel.
Vor allem für Eigentümer, die in den Jahren 2005/2006
Nachzahlungen wegen Grundstücksgeschäften mit dem Bund entrichtet
haben, ist deshalb schnelles Handeln gefragt, um etwaige
Rückzahlungsansprüche durch Verjährung nicht zu verlieren. Dabei ist
nicht erst das jeweilige Jahresende maßgeblich. "Wir stehen daher ab
sofort auch kurzfristig für Ersteinschätzungen zur Verfügung, wenn es
darum geht, Erfolgsaussichten, aber auch Verjährungsrisiken zu
identifizieren", so Rechtsanwalt Harald Nickel. Mit seinem
Immobilienrechts-Kompetenzteam bereite er sich darauf vor, die nach
Bekanntwerden der Entscheidung an ihn herangetragenen Interessen
weiterer betroffener Grundstückskäufer zu vertreten.
"Das Urteil des Landgerichts Hanau und die dazu von den Richtern
des 4. Zivilsenats des OLG Frankfurt geäußerten Ansichten sind
wegweisend und aus meiner Sicht zutreffend. Private und öffentliche
Projektentwickler und Investoren sollten deshalb fachmännisch genau
prüfen lassen, welche Gelder sie in den vergangenen Jahren
nachträglich entrichtet haben, welche Forderungen künftig an sie
herangetragen werden und ob sie von der aktuellen Entscheidung
betroffen sind. Das gilt natürlich auch für Käufer, welche mit
anderweitigen Verkäufern vergleichbare Vereinbarungen getroffen
haben", so Rechtsanwalt Harald Nickel weiter.
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Datum: 17.12.2015 - 10:30 Uhr
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