JLL: Deutscher Bürovermietungsmarkt mit bestem Halbjahresergebnis seit 2011
(ots) - Die Konjunktur in Deutschland zeigt sich zu
Beginn des Sommers in guter Verfassung. Trotz des jüngsten Rückganges
des ifo-Geschäftsklimaindex im Juni um 1,1 Punkte ist Deutschland
weiterhin der Stabilitäts- und Wachstumsmotor in Europa. Im ersten
Quartal ist das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 % gewachsen und setzt
damit seinen Wachstumskurs fort, allerdings verlangsamt.
Eine wichtige Stütze der deutschen Wirtschaft bleibt der private
Konsum. Dieser wird von sehr guten Zahlen am Arbeitsmarkt getragen.
Die Beschäftigungsquote ist auf einem hohen Niveau mit einem
kontinuierlichen Rückgang der Arbeitslosigkeit in der Konsequenz.
Auch die niedrigen Zinsen für Geldanlagen befördern den Konsum.
Nachdem der Verbraucherpreisindex im Mai zum vierten Mal in Folge auf
0,7 % gestiegen war, zeigen die jüngsten Werte aus dem Juni wieder
geringere preistreibende Effekte von lediglich 0,3 %. Deflatorische
Tendenzen sind nun nicht mehr Gegenstand der Diskussion. Seit
Jahresbeginn ist die Prognose von consensus economics für das
diesjährige Wirtschaftswachstum um 0,5 %-Punkte auf 1,9 % angehoben
worden.
Alles in allem also gute wirtschaftliche Rahmendaten und
-aussichten. Diesen stehen aber nicht zu unterschätzende Risiken
gegenüber. Die Situation in Griechenland hat sich auf Grund der
jüngsten Entwicklungen vom dauerhaft etablierten Risiko zu einer
hochbrisanten Gemengelage entwickelt. Das geplante Referendum
markiert eine Zäsur im fünfjährigen Verhandlungsmarathon. Die große
Unsicherheit liegt darin begründet, dass erstmals ein Land aus dem
Euro austreten könnte und eine Kettenreaktion nicht auszuschließen
ist. Dazu gesellt sich die Krise in der Ukraine. Das Risiko einer
weiteren - auch militärischen - Eskalation an der ukrainischen
Ostgrenze ist dabei nicht von der Hand zu weisen. Dagegen helfen
sollen die mittlerweile dauerhaft etablierten Sanktionen gegen
Russland. Diese wiederum wirken sich freilich deutlicher als bislang
angenommen negativ auf die Realwirtschaft aus. Und last not least
könnte der jüngste Anstieg der Zinsen für langfristige Anleihen die
Wende in der Niedrigzinsphase einläuten.
"Trotz dieser Risikoszenarien wirken sich die gute konjunkturelle
Lage und insbesondere die sehr guten Arbeitsmarktzahlen positiv auf
die Büroimmobilienmärkte aus", betont Dr. Frank Pörschke, CEO JLL
Germany. Und Pörschke weiter: "Mehr Menschen finden eine
Beschäftigung und das gerade in der für den Büromarkt wichtigen
Branche der Unternehmensdienstleistungen. Wir blicken optimistisch
auf das zweite Halbjahr und erwarten für das Gesamtjahr 2015 in den
Big 7 einen Flächenumsatz der über dem Ergebnis des Vorjahres liegt."
Marktentwicklung zieht weiter an - Umsatzprognose auf über 3,1
Mio. m² angehoben
Über die sieben deutschen Immobilienhochburgen hinweg zeigt sich
zum Halbjahr mit 1,57 Mio. m² beim Umsatzvolumen ein deutliches Plus
von 11 % (H1 2014: 1,41 Mio. m²). Mit diesem Umsatzergebnis ist das
beste erste Halbjahr in den letzten vier Jahren erzielt. Dabei
bewegen sich sowohl das erste als auch das zweite Quartal auf einem
ähnlich hohen Niveau.
Die geografische Differenzierung der Big 7 zeigt im
12-Monatsvergleich ein deutliches halbjährliches Umsatzwachstum in
Stuttgart (+29 %), Berlin (+22 %) und Hamburg (+15 %). Köln konnte
seinen hohen Minuswert (20 %) aus dem ersten Quartal zum Halbjahr
erheblich reduzieren (auf -5 %). In München, wo es im zweiten Quartal
ungewöhnlicherweise nur eine Vermietung oberhalb der 5.000 m²-Marke
gab, lag das Halbjahresvolumen auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr.
Die Knappheit erstklassiger Büroflächen in innerstädtischen Lagen,
die im Fokus der Nutzer stehen, bleibt ein Problem, limitiert den
Umsatz.
In Berlin, Düsseldorf und Stuttgart wurde zum Ende Juni bereits
mehr als die Hälfte des Umsatzes des gesamten Vorjahres erzielt. Die
übrigen vier Städte bewegen sich knapp unterhalb der 50 %-Marke.
Aufgrund vieler Großgesuche, deren Abschlüsse in der zweiten
Jahreshälfte erwartet werden, sowie der guten Arbeitsmarktzahlen ist
die kumulierte Umsatzprognose auf mehr als 3,1 Mio. m² angehoben
worden. Das läge leicht über dem Durchschnitt der vergangenen 10
Jahre und wäre das höchste Umsatzergebnis seit 2011. Der "war for
talents" bleibt zunehmend eine Herausforderung für die Unternehmen.
Der Trend bei einigen Branchen, insbesondere Werbeagenturen,
Rechtsanwälten und Beratern, Büroflächen mit erstklassiger Lage- und
Ausstattungsqualität anzumieten, geht weiter. Dies vor dem
Hintergrund, den Mitarbeitern ein attraktives Arbeitsumfeld zu
bieten. "Die meisten Nutzer achten sehr genau auf die Effizienz ihrer
Flächen. Sie sind bereit, höhere Preise pro Quadratmeter zu bezahlen,
solange die gesamten Immobilienkosten nicht oder nur kaum steigen.
Die Flächeneffizienz und damit einhergehend kleinere Gesamtflächen
müssen die höheren Mietpreise kompensieren", so Timo Tschammler, bei
JLL Member of the Management Board Germany.
Nutzer sind expansionswillig - Leerstände sinken auf breiter Front
Die Expansionswilligkeit der Nutzer hat im zweiten Quartal
deutlich angezogen. Um mehr als 280.000 m² ist der belegte
Büroflächenbestand gestiegen. Besonders stark ist der Zuwachs in
Berlin mit rund 190.000 m². Dort zeigen sich einige Berliner
IT-Unternehmen sehr expansiv. Zusammen mit gut 140.000 m² aus dem
ersten Quartal erreicht die Nettoabsorption in den Big 7 insgesamt
zum Halbjahr rund 420.000 m². Der Wachstumstrend aus dem letzten Jahr
setzt sich damit unvermittelt fort.
Der kumulierte Leerstand liegt Ende Juni bei 6,54 Mio. m², damit
leicht rückläufig. Dabei schwanken die Einzelergebnisse zwischen
Düsseldorf (+ 44.000 m²), München (nahezu stabil) und Berlin (-
65.000 m²). Im Jahresvergleich konnten sowohl der absolute Leerstand
als auch die Leerstandsquote in allen sieben Städten reduziert
werden. Besonders deutlich ging die Quote in Düsseldorf zurück (-1,8
%-Punkte). Die aggregierte Leerstandsquote hat sich insgesamt weiter
auf 7,3 % verringert. Das entspricht einem Rückgang im
Jahresvergleich um 0,8 %-Punkte, seit dem letzten Höchstwert 2010
immerhin um über 3 %-Punkte. "Bis Jahresende erwarten wir
mehrheitlich noch weiter abnehmende Leerstände", so Helge
Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. "Gerade in den
Toplagen mit ihrem mangelnden Angebot vor allem für moderne, größere
und zusammenhängende Flächen könnte eine höhere spekulative
Bautätigkeit erfolgsversprechend sein."
Bautätigkeit steigt leicht
In den meisten der Big 7-Städte haben die Bauvolumina im Vergleich
zum Vorquartal zugelegt. Die größten Anstiege sind in München,
Hamburg und Stuttgart zu beobachten. Demgegenüber ist in Berlin die
Bautätigkeit aufgrund sehr hoher Fertigstellungen im zweiten Quartal
deutlich zurückgegangen. In summa sind derzeit über 1,9 Mio. m² im
Bau, mit regionalen Schwerpunkten in der bayerischen
Landeshauptstadt, der Elbemetropole und in Berlin.
Während in den ersten drei Monaten noch einige Projekte mit
geplanter Fertigstellung 2015 zeitlich nach hinten verschoben wurden,
deutet sich Mitte des Jahres ein höheres Realisierungsvolumen an (+
45.000 m²). Für das Gesamtjahr 2015 werden 984.000 m² erwartet. Zur
Jahresmitte ist davon noch rund ein Viertel verfügbar. "Auch mit
Blick auf das Jahr 2016 sehen wir eine Zunahme der
Fertigstellungsvolumina auf 1,2 Mio. m² in den Big 7", so
Scheunemann. "Allerdings bewegt sich das Plus von 135.000 m² in einem
sehr moderaten Rahmen, bedeutet keine signifikante
Angebotsausdehnung, zumal bereits 45 % der Flächen belegt sind. Auch
dies ein Hinweis, dass geeignete Flächen im Bestand knapp sind. Auf
der anderen Seite impliziert eine Vorvermietung für Nutzer aber eine
längerfristige Bindung. Zum einen dauert es zwei bis drei Jahre bis
zu seinem Einzug in eine Projektentwicklung, zum anderen muss sein
Mietvertrag in der Regel über zehn Jahre laufen - eine Sicherheit für
die finanzierende Bank und damit auch eine Voraussetzung für die
Aktivitäten des Entwicklers."
Spitzenmieten auf Wachstumskurs
Der aggregierte Spitzenmietpreisindex für alle sieben Städte
notiert bei 176 Punkten, gleichbedeutend einem Plus von 1,2 % im
Jahresvergleich. Bis Ende Dezember wird noch einen Anstieg von 0,9 %
erwartet. Das knappe Angebot an Büroflächen in Toplagen hat zu einem
weiteren Anstieg der Spitzenmieten in Berlin, Frankfurt und München
geführt. Im Jahresverlauf haben sie besonders stark in Berlin (+4,5
%) und München (+3,1 %) zugelegt. Köln weist einen stabilen Wert aus,
Düsseldorf ist die einzige Stadt mit einer rückläufigen Spitzenmiete
(-5,5 %). "Für Hamburg, München und Stuttgart sehen wir bis
Jahresende aufgrund der dynamischen Nachfrageseite bei knapper
werdendem Angebot in Toplagen ein Wachstumspotential", so Tschammler.
Und Scheunemann ergänzt: "Spielen für einen Teil der Nutzer
sicherlich Einsparungen durch höhere Flächeneffizienz eine zentrale
Rolle, so gibt es andere Nutzer, für die aufgrund strategischer
Ausrichtungen wie Markteintritt, Expansion oder Erhöhung der eigenen
Attraktivität für Mitarbeiter, höhere Immobilienkosten in Topflächen
durchaus akzeptabel sind."
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Dorothea Koch, Tel. +49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch(at)eu.jll.com
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Datum: 02.07.2015 - 09:23 Uhr
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