Erwin Lasshofer: Immobilienpreise - Gibt es bereits eine Blase?
(ots) - Erwin Lasshofer und die INNOVATIS verfügen neben ihrer
Expertise um die Veranlagung von Wertpapieren auch über jahrelange Erfahrung mit
der Investition in und mit der Bewirtschaftung von Immobilien. Dazu gehört die
umfassende Beratung und Betreuung von privaten und institutionellen Kunden
bezüglich von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Im Rahmen des eigenen Hauses und
eines kompetenten Netzwerks werden Aufträge von der Suche attraktiver Objekte,
über die Strukturierung und Verbriefung der Finanzierung bis hin zur wohnlichen
und gewerblichen Bewirtschaftung der Objekte aus einer Hand ausgeführt.
50% Plus in 5 Jahren - Kann das gut gehen?
In den Medien ist regelmäßig von Preissteigerungen für Immobilien in
schwindelerregender Höhe berichtet, beispielsweise von 50% innerhalb der letzten
5 Jahre. Direkt im Anschluss wird darüber spekuliert, ob sich der
(Beton-)Goldrausch fortsetzt oder ob es ein böses Erwachen gibt. Die Analysten
der INNOVATIS können diese Beobachtung für einzelne Objekte oder bestimmte
Immobilienmärkte bestätigen. Dennoch lohnt sich ein Blick auf das grobe Ganze.
Die Immobilen-Indizes zeigen für die fünf Jahre von 2014 bis einschließlich 2018
folgende Wertsteigerung:
Wohnimmobilien 5 Jahre p.a.
EU +20.9% 4.1%
Schweiz +7.7% 1.6%
Großbritannien +30.0% 5.7%
USA +31.3% 5.9%
Zum Vergleich Aktienmärkte
USA S&P500 +73.8% 12.3%
EU EuroStoxx50 +29.9% 5.7%
Im breiten Durchschnitt liegen die Preissteigerungen also sowohl in den
wichtigsten Märkten Europas als auch in den USA in einem Bereich der landläufig
eher als attraktiv denn als übertrieben bezeichnet werden würde. Beispielsweise
wird eine jährliche Steigerungsrate von 4.1% im EU-Durchschnitt keinem Investor
Sorgenfalten ins Gesicht treiben. Der Vergleich zu Aktienanlagen deutet
ebenfalls auf keine Übertreibung am Immobilienmarkt hin. Erwin Lasshofer betont,
dass Aktienanlagen ihre zwei wichtigsten Werttreiber mit Immobilienanlagen
teilen: Konjunkturentwicklung und Zinsen.
Auf die lokalen Besonderheiten kommt es an
Doch insbesondere bei Immobilien entscheidet der Blick auf die regionalen
Besonderheiten. Schließlich lässt sich die Immobilie nicht umziehen und wenn in
einer bestimmten Region die Einkommensgrundlage der Bevölkerung wegbricht, kann
eine Immobilie nicht einfach an anderer Stelle verwendet werden. Umgekehrt ist
in vielen Situationen das Angebot durch geographische Gegebenheiten so begrenzt,
dass Anbieter eine Monopolstellung haben und ihre Preise entsprechend gestalten
können oder einfach vom Höchstbieter bestimmen lassen. Deshalb verwundert es
nicht, dass innerhalb jeden Landes und jeder Region unterschiedliche Segmente
eigene Merkmale aufweisen, wie z.B. Preise pro Quadratmeter, Preisveränderung
zum Vorjahr, Höhe der Mieten, Mietsteigerungen etc.
Schon bei Betrachtung der einzelnen Länder der EU, treten ganz erhebliche
regionale Besonderheiten auf. Beispielsweise waren die Häuserpreise in Italien
innerhalb der letzten Jahre sogar leicht rückläufig. Seit der Finanzkrise ist am
italienischen Immobilienmarkt keine Erholung in Sicht. Dagegen lag das Wachstum
für Tschechei, Ungarn, Litauen und Portugal etwa doppelt so hoch wie im
EU-Durchschnitt.
Prag verzeichnete allein im letzten Jahr am Wohnungsmarkt einen Anstieg von +22%
und belegt unter den europäischen Hauptstädten den Spitzenplatz. Das Preisniveau
liegt hier allerdings auch erst 25% über dem Landesdurchschnitt. In den meisten
anderen Ländern liegen die Metropolen deutlich darüber. Beispielsweise kosten
Immobilen in Frankfurt und München etwa doppelt so viel wie im gesamten
Deutschland. Paris, London oder Lissabon liegen annähernd beim Dreifachen des
Durchschnitts ihres Landes.
In welchen Städten wird der Quadratmeter Neubau am teuersten gehandelt? Paris
13, London 11, München 8, Oslo 7 (gerundet in Tausend Euro). Dieses Bild
spiegelt sich nur teilweise beim Mietpreis pro Quadratmeter wieder. Zwar führt
auch hier Paris das Feld mit rund EUR28 an. München kostet in der Miete mit rund
EUR11 nur etwa die Hälfte von Barcelona, ist aber fast doppelt so teuer im Kauf.
Laut Erwin Lasshofer schließt sich diese Lücke aber bereits: Barcelona stellt
mit Kaufpreissteigerungen von rund 30% im letzten Jahr die meisten anderen
Städte in den Schatten.
Wo mieten die Menschen Wohnraum lieber als ihn zu kaufen? Die Schweiz ist mit
Spitzenreiter, gefolgt von Deutschland und Österreich mit knapp 50%. Vor allem
in Süd- und Osteuropa liegen die Mietquoten viel niedriger, z.B. 22% in Spanien,
27% in Italien und 17% in Polen. Neben regulatorischen und steuerlichen
Besonderheiten sind die Quoten häufig von der Anlagekultur bzw. der Erfahrung
der Bevölkerung mit der Landeswährung geprägt.
Wo ist das Wohnen am teuersten? Obwohl Pro-Kopf-Einkommen und Quadratmeterpreise
von Land zu Land um ein Vielfaches divergieren, pendelt sich der Anteil vom
Brutto-Haushaltseinkommen in einer relativ engen Bandbreite von 17-24% ein. Den
relativ höchsten Preis zahlen Briten und Tschechen mit 24%. Am günstigsten
wohnen Norweger (17%) und Ungarn (18%). Der deutschsprachige Raum gilt als
relativ günstig. Die Kostenquote liegt bei rund 20-21%. Auch der Erwerb von
Neubauten ist hier relativ günstig. Die Deutschen müssen beispielsweise 5
Jahres-Brutto-Gehälter für ein 70qm-Neubau-Apartment hinblättern, während die
Portugiesen schon mit dem Einkommen von 3.8 Jahren kaufen können. Wesentlich
länger müssen Tschechen und Briten sparen, nämlich rund 11 und 9 Jahre. Beim
Neuerwerb sehen Erwin Lasshofer und das INNOVATIS-Team jedenfalls eine deutlich
größer Schere unter den Ländern Europas.
Fazit und Ausblick
Im globalen wie im regionalen Vergleich gibt es völlig unterschiedliche Preise.
Sowohl für Mieter wie für Käufer, in absoluter Höhe wie in Relation zum
Einkommen. Es gibt in unterschiedlichen Segmenten gleichzeitig ganz
unterschiedliche Preisentwicklungen, vom Boom bis zum Rückgang. Erwin Lasshofer
und das INNOVATIS Team prüfen deshalb jedes Investment in Immobilien im
Einzelfall. Das Augenmerk auf die jeweiligen Rahmenbedingungen ist bei
Immobilien nochmals deutlich größer als bei der Investition in Unternehmen. Die
entscheidenden Einflussfaktoren kommender Trends analysiert die INNOVATIS in der
nächsten Veröffentlichung.
Weitere Informationen finden sich unter: http://ots.de/e2Wa09
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Datum: 20.11.2019 - 16:32 Uhr
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